Immobilienstrategie – Studentenwohnung als Kapitalanlage

Investieren in eine Studentenwohnung  (Nischenstrategie)

Im Immobiliensegment reichen die Strategien von Kernstrategien wie der Entwicklung oder Optimierung hin zu Nischenstrategien wie das Kaufen von größeren Wohnungen, um es an studentische Wohngemeinschaften zu vermieten. In diesem Artikel möchte ich dir aufgezeigen, welche Vermietungsvarianten es in dieser Nische gibt, wo du solche Immobilien am besten kaufst und welche Vor- und Nachteile existieren. Im letzten Punkt möchte ich dann kurz auf einen Vergleich zwischen einer standardisierten Vermietung vs. Studentische Vermietung abzielen.

Die Grundidee

Der Grundlegende Gedanke bei Studentenwohnungen ist, dass die Wohnung nicht nur von einer Person bzw. Familie genutzt wird, sondern von mehreren. Dabei gilt für die Studenten oder Nutzer der Wohnungsgemeinschaft kein gesondertes Mietrecht, aber es existieren ein paar Besonderheiten. Bei solchen Wohngemeinschaften variiert die Nutzerzahl zwischen 2 bis hin zu 5, je nachdem was die Wohnfläche der Wohnung hergibt. Weiterhin ist besonders, dass es häufiger zu Abschlüssen von Untermietverträgen kommt. Prinzipiell existieren nachfolgende 3 Varianten:

Die 3 Varianten

1. Eine Person mietet die Wohnung als Hauptmieter an und haftet allein gegenüber dem Vermieter. Der Hauptmieter schließt Untermietverträge mit anderen ab und kann sich seine Untermieter selbst aussuchen. Die Untermieter zahlen die Miete an den Hauptmieter, welcher wiederum die gesamte Miete an den Vermieter weiterleitet. Risiko besteht hier, dass der Hauptmieter nicht mehr gewillt ist die Miete zu zahlen oder nicht mehr die Miete aufgrund persönlicher Schuldverhältnisse zahlen kann, denn dann erhältst du die komplette Miete evtl. nicht mehr. Außerdem muss nur der Hauptmieter das Mietverhältnis kündigen. Damit der Verwaltungsaufwand für den Vermieter gering ist, sollte eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung vereinbart werden, denn sonst müsstest du als Vermieter jedem Einzelfall zustimmen.
2. 2 und mehr Personen mieten die Wohnung gemeinsam an, somit haftet jeder Mieter gegenüber dem Vermieter gesamtschuldnerisch. Scheidet ein Mieter aus, müssen die bestehenden Mieter einen Ersatzmieter suchen oder die Miete trotz des leerstehenden Zimmers zahlen. Um den Verwaltungsaufwand auf Vermieterseite gering zu halten, empfiehlt es sich im Mietvertrag eine Option für den möglichen Wechsel der Bewohner festzuhalten. Die einzige Kehrseite ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nur von allen Mietern gemeinsam erklärt werden kann. Kommt ein Mietvertrag nur mit zwei Personen zustande, so gelten die Regelungen der nichtehelichen Lebensgemeinschaft.
3. Als letzte und eher weniger anzutreffende Variante vermietet der Eigentümer die einzelnen Zimmer mit Gemeinschaftsnutzung selbst. Bei Auszug einer der Mieter muss der Vermieter neue Mieter suchen, wodurch das Risiko von Leerstand und Mietausfall höher ist.

Wie sollte ein Untermietvertag aussehen

Untermiete liegt vor, wenn die gesamte Sache oder ein Teil davon gegen Entgelt einem Dritten (Untermieter) überlassen wird. Dem Vermieter gegenüber haftet der (Haupt) Mieter weiter wie bisher, vor allem, was die pünktliche und vollständige Mietzahlung angeht. Der (Haupt) Mietvertrag bleibt unberührt. Der Untermieter wird somit nicht Vertragspartner des Vermieters. Mieter und Untermieter sollten einen Untermietvertrag abschließen, damit die wechselseitigen Pflichten geregelt sind. Zweckmäßig ist es, wenn der Untermietvertrag auf den (Haupt) Mietvertrag Bezug nimmt.

Grundsätzlich ist ein Untermietvertrag ein normaler Mietvertrag und von dem Hauptmietvertrag unabhängig. Eine Schnittstelle entsteht jedoch, wenn der Hauptvermieter im Hauptmietvertrag keine Zustimmung zur Gebrauchsüberlassung an weitere Personen erteilt. Wird die Wohnung trotzdem vermietet, leidet der Untermietvertrag an einem Rechtsmangel. Dieser Rechtsmangel führt dazu, dass dem Untermieter ein Sonderkündigungsrecht zusteht und er Schadensersatz von seinem (Unter-) Vermieter verlangen kann. Daher ist es sowohl für den Vermieter als auch Hauptmieter wichtig, eine Option zur Untervermietung im (Haupt) Mietvertrag zu vereinbaren. Die Option kann dabei generell oder auf eine Person bezogen sein. Bei einer generellen Option zur Untervermietung hat der Hauptvermieter die Möglichkeit, sowohl den zeitlichen Rahmen und die Person zu bestimmen. Bei einer Einzelfallerlaubnis müsste der Vermieter bei Wechsel des Untermieters erneut zustimmen.

• Anbei ein Muster zum Untermietvertrag von hausgold.de

Die Teiluntervermietung – Notwendig bei oben beschriebener 1. Variante

Ja, du musst unterscheiden zwischen Untervermietung und Teiluntervermietung. Bei einer Untervermietung wird die ganze Sache, also die Wohnung untervermietet. Das macht Sinn, wenn der Hauptmieter ins Ausland reist bzw. längere Zeit abwesend ist. Für eine Studentenwohnung als Kapitalanlage mit dauerhaft mehreren Nutzern und einem Hauptmieter werden Teiluntermietverträge zwischen Hauptmieter und Untermieter nötig. Wie oben schon erläutert, sollte zwischen Vermieter und Hauptmieter eine generelle Option im Mietvertrag enthalten sein, damit nicht jeder Einzelfall genehmigt werden muss.

Die Vor- und Nachteile der Nischenstrategie Studentenwohnung als Kapitalanlage

Viele Studenten lieben die soziale Gemeinschaft. Nicht selten werden so gute Freundschaften geschlossen. Weiterhin ist es gerade in Großstädten bei teuren Mietpreisen für den Einzelnen günstiger nur ein Zimmer anmieten zu müssen und dadurch günstiger zu Verfahren. Weiterhin existiert eine hohe Flexibilität der Untervermietung oder der Beendigung, um bspw. Ein Auslandssemester, Wechsel der Uni oder nach Beendigung des Studiums und für den Arbeitsplatz in eine andere Stadt zu ziehen.

Aus meiner Erfahrung heraus ist gerade die zweite der oben beschriebenen Varianten die beste Alternative für dich als Vermieter. Durch die gesamtschuldnerische Haftung streust du dein Risiko bzgl. Mietausfall, da hier das Motto gilt: „Einer für alle, alle für einen.“ Weiterhin entfallen zum Großteil die manchmal doch sehr lästigen Neuvermietungen, da selten alle gleichzeitig ausziehen und sie dementsprechend selbständig einen Nachmieter für ein Zimmer suchen.

Nachteil ist eine evtl. höhere Abnutzung der Wohnung, daher empfiehlt es sich bspw. beim Bodenbelag auf robustere und trotzdem günstige Materialien zurückzugreifen. Der Vorteil von WGs und der evtl. höheren Abnutzung ist jedoch, dass die Vermietung durchaus mehr einbringen kann als wenn die Wohnung standardmäßig vermietet werden würde. Das zeige ich euch am folgenden Beispiel.

Standardisierte Vermietung vs. Studentenwohnung als Kapitalanlage

Eine Wohnung in Frankfurt am Rhein im Stadtteil Sachsenhausen kostet bei 85 m² mit mittlerer Ausstattung in der Paradiesgasse rund 960 EUR. Dazu folgender von mir gewohnter Ausschnitt:

Quelle: wohnpreis.de

Im Vergleich dazu zeige ich dir ein willkürliches Beispiel aus “wg-gesucht.de”. Dieselbe Lage und Ausstattung für ein Zimmer (12 m²) beträgt 400 EUR. Da es sich um eine dreier WG handelt nehme ich an, dass alle drei dasselbe zahlen, womit wir bei rund 1.200 EUR im Monat wären.

Anhand dessen kannst du erkennen, dass die Studentenwohnung als Kapitalanlage gegenüber herkömmlicher Vermietung rentabler ist. In diesem praktischen Beispiel würdest du also eine 25 % oder 240 EUR höhere Miete pro Monat erzielen. Das hat wiederum Auswirkungen auf deine Eigenkapitalrentabilität, dein Ansehen bei der Bank hinsichtlich Selbstauskunft und deren Eigenkapitalanforderung an dich. Wenn du also den Zusammenhang nochmal nachvollziehen willst, dann lies dir diese Artikel ebenfalls durch. Ich will dir nur damit sagen, dass es mit einer Studentenwohnung als Kapitalanlage durchaus schneller gehen kann, dein Vermögen aufzubauen. Denk mal darüber nach und vielleicht kommst du zum Schluss, selbst an WGs zu vermieten.

Lage und Wohnung

Nun möchte ich dir kurz einen Überblick geben, auf welche Punkte du bei der Suche einer Studentenwohnung als Kapitalanlage achten solltest.

Prinzipiell gilt: Je näher die Wohnung zur Hochschule bzw. Universität und der studentischen aktivischen Umgebung, desto besser und einfacher wird es für dich, die Wohnung im dauerhaften Vermietungszustand zu halten. Außerdem, je größer die Wohnung und Anzahl der Zimmer, desto mehr Untermieter und höhere Einnahmen sind möglich. Zumal die Nachfrage nach großen Wohnungen geringer wird, je höher die Quadratmeterzahl bei großen Wohnungen werden. Dadurch nimmt der Quadratmeterpreis ab, je größer die Wohnung ab einer gewissen gesamten Quadratmeterzahl ist. Achte auch darauf, dass der Gemeinschaftsraum mindestens 20 m² hat. Je mehr Untermieter möglich sind, desto größer sollte der zentrale Mittelpunkt der Wohnung sein. Als Gemeinschaftsräume bieten sich Wohnzimmer oder große Küchen sehr gut.