Beste Altersvorsorge: Immobilien als Kapitalanlage

Mit Immobilien zum passiven Einkommen

Im Artikel “Beispiele zu passiven Einkommen” habe ich bereits 5 Ideen kurz erläutert. Heute möchte ich euch ein Beispiel mit Immobilieninvestment nahe bringen. Dabei handelt es sich durchaus um eine meiner Lieblingskategorien. Deshalb auch die Artikelbezeichnung “Die beste Altersvorsorge”. Nehmen wir an, du besitzt eine Bestandsimmobilie in der Größe von 74 m². Die Wohnung generiert eine monatliche Kaltmiete von 9 EUR/m². Weiterhin wird der Einfachheit halber eine 100 % Fremdfinanzierung über 20 Jahre angenommen. Der Kaufpreis beträgt 137 TEUR. Weitere Sachverhalte werden nicht berücksichtigt, da wir uns dem Sinn des passiven Einkommens im Generellen zuwenden. Wie würde das Ganze nach 30 Jahren aussehen? Dazu folgende Grafik: Die beste Altersvorsorge sind Immobilien

Diverse Gründe, warum es die beste Anlageform ist (Erläuterung zur Grafik)

  1. Der Immobilienwert bleibt, soweit man in einer guten Lage gekauft hat, in der Regel mindestens stabil. Auf einige Einflüsse auf die Preise und den Immobilienwert gehe ich in diesem Artikel ein. Da also im ersten Jahr zu 137 TEUR gekauft wurde, sollte nach 30 Jahren ein Gegenwert von immer noch 137 TEUR gegenüberstehen.
  2. Die Kredithöhe hat sich im Vergleich zum Immobilienwert abgebaut. Optimalerweise generiert die Immobilie einen positiven Cashflow. Hier deckt der Cashflow die Kreditkosten. Das bedeutet, nach 20 Jahren wurde der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen gedeckt. Glückwunsch, 100% Eigentum!!!
  3. Da die Immobilie nicht verkauft wird, generiert sie ab Jahr 21 jedes Jahr rund 8.000 EUR Cash. Dieses Geld kann dann
  4. Auf ein Konto als Sparbetrag überwiesen werden. Folglich kann in 10 Jahren nach Abzahlung des Kredits ein Sparbetrag von rund 80 TEUR erreicht werden.

Ergebnis zum Beispiel

Nach 30 Jahren wurden 80 TEUR angespart und zusätzlich ist die Immobilie mit einem Wert von 137 TEUR im Eigentum. Der Vermögenswert beläuft sich somit auf 217 TEUR. Und der Clou: Ist alles gut organisiert, muss dafür ein 100stel an Zeit aufgebracht werden als in einer Festanstellung.

Vergleich Immobilie und Weltportfolio

Da ein Leser den Wunsch geäußert hat, dass es schön wäre einen Vergleich zu einer Alternativanlage zu sehen – genauer um ein Weltportfolio mit 5 % p.a. zu einer Immobilie unter realen Bedingungen (inkl. aller Kosten) – möchte ich dem nachkommen. Nachfolgend oben vereinfachtes Beispiel der Immobilie erweitert um die Erwerbsnebenkosten von rund 16 TEUR, Mietpreis-/Instandhaltungsrücklagen-/WEG-Verwaltungsverteuerung um jährlich 1 %, einer Immobilienwertsteigerung von 1 % p.a. und eines 2 % Sollzinses vs. ein Weltportfolio mit
  1. 780 EUR p.a. in einen Sparplan über 20 Jahre und 5 % p.a. Verzinsung (um letztendlich den selben Eigenkapitaleinsatz wie bei der Immobilie zu haben – rund 16 TEUR)
  2. Rund 16 TEUR im ersten Jahr eingezahlt und  dann mit 5 % p.a. verzinst werden
In allen Szenarien werden auch die Steuern berücksichtigt: Beste Altersvorsorge - Vergleich Immobilie vs. Weltportfolio_v2

Interpretation des Vergleichs

Es wird wie oben zu den 4 Punkten deutlich, dass mit einer einmaligen Investition für die Erwerbsnebenkosten der Immobilie (16 TEUR) nach 30 Jahren ein Immobilienwert plus kumulierter Cashflow von 242 TEUR gegenübersteht (183 TEUR Immobilienwert und 59 TEUR Cash). Das Verhältnis von Vermögen zu Investition beträgt damit 15,1:1. Für den Aufbau des Weltportfolios zahlt niemand anderes für dich ein wie bei der Immobilie der Mieter den Kredit für dich tilgt. Da wir schließlich vom Eigenkapitaleinsatz ausgehen und es nicht zu empfehlen ist am Aktienmarkt per Kredit einzukaufen, ist auch hier wieder von rund 16 TEUR Eigenkapital auszugehen, damit du einen perfekten Vergleich hast.
  1. Bei einem Sparplan erreichen wir ein Vermögen von 41 TEUR. Für einen sauberen Vergleich (beim Immobilienvermögen von 242 TEUR wurden die 16 TEUR schließlich erst mit verdient und damit handelt es sich bereits um das Nettovermögen) muss von den 41 TEUR die Investition von 16 TEUR abgezogen werden. So bleibt ein Nettovermögen von 25 TEUR. Die Quote Vermögen zu Investition ist 1,6:1.
  2. Bei einer Einmalanlage in ein Weltportfolio ergibt sich ein Vermögen von 57 TEUR. Das Nettovermögen ist somit 41 TEUR. Es ergibt sich also eine Quote von 2,6:1.

Fazit

Warum ich also Immobilien als beste Altersvorsorge sehe, liegt zum Einen an dem Umstand des Hebeleffektes durch die Finanzierung und zum Anderen, wie an der Gegenüberstellung aufgezeigt, dass der Mieter mein Vermögen aufbaut. Wenn du dich nun noch tiefer mit den wesentlichen Unterschieden von Investitionen zwischen bspw. ETF und Immobilie interessierst, dann schau dir doch nachfolgenden Artikel an:

ETF oder Immobilien – Wesentliche Unterschiede

Kurzer Exkurs zur Immobilienfinanzierung
Es gibt eine Faustformel die besagt, Immobilienvermögen kann bei einem Nettoeinkommen von 2.000 EUR aufgebaut werden. Grundsätzlich bin ich der Meinung, dass das Nettoeinkommen im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie und den eigenen Kosten stehen muss. Folglich kann eine Person mit netto 1.500 EUR und 800 EUR an Kosten ebenfalls Immobilienvermögen aufbauen. Denn wenn die restlichen 700 EUR freier Cashflow sind, kann damit im Notfall der Kredit bedient oder Notfallpuffer aufgebaut werden. Wie hoch die Kreditsumme und damit der Immobilienpreis sein darf, habe ich im Artikel “Wie viel kann ich finanzieren” beschrieben. Fest steht, dass es mit niedrigem Einkommensniveau auf dem Immobilienmarkt immer schwerer wird, da die Preise teils progressiv steigen im Verhältnis zu den Einkommen.

Anbei noch ein Video zur Veranschaulichung von Alex Fischer:

Das könnte Dich auch interessieren...

4 Antworten

  1. Daniel sagt:

    Hallo,
    bis gerade eben bzw. zu diesem Artikel fand ich deine webseite eigentlich ganz informativ und gelungen. Aber nach dem Lesen dieses Artikels kann der geneigte Leser nur zu einem einzige Schluss kommen: Zeitverschwendung!

    Was nützt das aus der Luft gegriffene Beispiel ohne die üblichen zusätzlichen Kostenpunkte, auf die ich jetzt gar nicht eingehen möchte? Genau hierauf kommt es doch an…

    Zum vorliegenden Beispiel:
    + 1851€/m^2 sind ja wohl nicht mehr zeitgemäß.
    + 5,8% (Brutto-)rendite (Jahresmiete x 100 / Einkaufspreis) sind in Deutschland in „guter Lage“ ja überhaupt nicht mehr realisierbar.

    Und was nützt der Titel deines Artikels „Die beste Altersvorsorge“, wenn du keinen einzigen Vergleich ziehst?
    Da hab ich bei einer jährlichen Einzahlung von 137k/20a = 6850€ und einer konservativ angenommenen Verzinsung (einfaches diversifiziertes Weltportfolio nach Kommer) von 5%/a brutto ja bereits mehr nach 20 Jahren in der Tasche…

    Beste Grüße!

    • Clue sagt:

      Hallo Daniel,

      danke für deine Kritik. Ich versuche es für den Leser immer einfach auf den Punkt zu bringen. Es ging dabei um das reine Verständnis des Umstandes, dass Immobilien durch die Finanzierung mit Fremdkapital einen Hebeleffekt genießen und der Kredit durch den Mieter abgezahlt wird – dein Vermögen quasi aufbaut (also rein theoretisch). Hingegen kann eine auf Kredit basierte Investition am Aktienmarkt keine Empfehlung sein. Hier bist du quasi auf dich gestellt, es gibt keinen Mieter, der für dich in dein Portfolio einzahlt. Trotzdem hast du recht, dass ohne irgendein Vergleich dieser Artikel unvollständig ist. Den Vergleich findest du nun auch im Artikel, welchen ich nun aktualisiert habe.

      Dazu möchte ich dir noch einen Hinweis geben:
      Den Vergleich mit der Einzahlung von 6.850 EUR per anno, um auf den Immobilienkaufpreis zu kommen, ist, wie eben schon beschrieben, nicht der korrekte Ansatz. Denn schließlich sind die 137 TEUR nicht mit Eigenkapital hinterlegt. Lediglich die Kaufnebenkosten (siehe nun Beispiel im Artikel) werden optimalerweise durch das Eigenkapital gedeckt. Die Nebenkosten sind hier rund 16 TEUR. Möchtest du per Sparplan nun in ein Weltportfolio investieren, wären das 780 EUR p.a. Alternativ kann auch gern eine Einmalanlage vorgenommen werden, was ebenfalls für einen korrekten Vergleich rund 16 TEUR sind. Im Vergleich des Artikels siehst du nun, was an Quoten zwischen Investition zu Vermögen raus springt.
      Ich investiere bei einer Immobilie also einmalig 16 TEUR für die Zahlung der Erwerbsnebenkosten. Danach zahle ich nichts mehr ein, denn der Mieter deckt alle Kosten per Miete ab und somit entsteht das Vermögen – Quote = 15,1:1. Da kommt im Ansatz leider kein Aktienportfolio ohne Hebelung über Zertifikate oder Margintrading ran – Was dann auch ein viel höheres Risiko bedeuten würde.

      Zu deinem ersten Kritikpunkt, ob diese Renditen und Kaufpreise bei Immobilien noch realistisch sind. Selbstverständlich, du solltest nur nicht in A-Städten wie München, Berlin, Hamburg usw. suchen. Ich selbst habe vor einer Woche in Leipzig Süd eine 69 m² Wohnung in gutem Zustand nach Verhandlungen zu 95 TEUR bekommen. Die Miete beträgt derzeit 441 EUR pro Monat – dies entspricht 5,6 % Rendite, obwohl das noch nicht einmal die marktübliche Miete ist. Aber deshalb auch der gut verhandelte Einkaufspreis ;).

      Auch kannst du dir gern mal den Immobileinatlas Deutschland auf dieser Website ansehen. Hier wirst du reihenweise fündig it solchen Einkaufpreisen und Renditen.

      Wenn du weitere Fragen hast, dann stehe ich gern zur Verfügung.

      Bis dahin, beste Grüße und einen guten Rutsch.
      Sandro

  2. Daniel sagt:

    Hallo Sandro, frohes neues Jahr!
    Deine Ergänzungen bringen schon etwas mehr Licht ins Dunkel. Trotzdem bleibe ich dabei, dass dieser Vergleich hinkt. Ich denke, du wirst mir zustimmen, dass man es schwer miteinander vergleichen kann auf der einen Seite nur zB. 16000€ zu investieren und sich auf der anderen Seite mit 137k€ auf 20a verschuldt – das ist einfach kein guter und fairer Vergleich, aus dem man nicht das Fazit ziehen kann, welches Konzept „am Ende“ mehr Ertrag liefert.
    Aber es ist dein blog, ich möchte das auch nicht kaputt diskutieren.

    Glückwunsch zu deiner erworbenen Wohnung in Leipzig, die Rendite klingt wirklich interessant.
    Ich habe zu solchen Konditionen auf die Schnelle nichts vergleichbares bei immoscout finden können. Das Bsp., welches deinem am nächsten kommt lautet wie folgt:
    3 ZKB in Leipzig Südvorstadt, 100k€ für 58,18m^2, vermietet
    Nettomiete: 335,-
    Nicht umlegbare Kosten sind 33,- und 58,20,- Instandhaltungsrücklage
    –> Mieteinnahmen 335 – 33 – 58 = 244€

    Wenn ich diese Zahlen nach deinem Modell (Mieteinnahmen zahlen den Immo-Kredit) in den Kreditrechner von immoscout eingebe und dabei wie von dir vorgeschlagen die Kaufnebenkosten iHv 14% = 14000€ selber zahle, dann stehe ich bei Zinsbindung auf 20a und Tilgungsrate von 1% = 264€ nach 30 Jahren (dein im Bsp. gewählter Zeitraum) noch immer mit -56000€ in der Kreide.
    Abgezahlt wäre diese Immobilie in diesem Fall erst nach ca. 52 Jahren…

    Also für mich sieht das mit 100% Fremdkapital hier nach einem ziemlich schlechten Geschäft aus. Aber wenigstens handelt es sich im Vgl. zu deinem fiktiven Bsp. um einen realistischen Fall. Hier ändert sich jetzt auch nicht wesentlich mehr, wenn man den EK-Preis um 10% drücken könnte.

    Vielleicht magst du die Zahlen deiner neuen Immobilie als konkretes Beispiel offenlegen?

    Hier die Quellenangabe zum Immo-Angebot: https://www.immobilienscout24.de/expose/101220483?referrer=RESULT_LIST_LISTING&navigationServiceUrl=%2FSuche%2Fcontroller%2FexposeNavigation%2Fnavigate.go%3FsearchUrl%3D%2FSuche%2FS-T%2FWohnung-Kauf%2FSachsen%2FLeipzig%2FSuedvorstadt%2F-%2F-%2FEURO–100000%2C00%26exposeId%3D101220483&navigationHasPrev=true&navigationHasNext=true&navigationBarType=RESULT_LIST&searchId=3e3aa987-92dc-3693-b63c-a2ff23f91a03#/

    Beste Grüße
    Daniel

    • Clue sagt:

      Hi Daniel,

      danke, auch die ein frohes und vor allem gesundes Jahr 2018.

      Ich gebe dir recht, ein solcher Vergleich ist zwar nicht fair, aber Fairness interessiert nicht bei deinem Vermögensaufbau, sondern wie du relativ schnell und möglichst risikoarm dein Ziel erreichst. Eine rhetorische Frage an dich: Wenn du ein Ziel von 100.000 EUR in 20 oder 30 Jahren hast, aber dir nur 20.000 EUR Eigenkapital zum heutigen Zeitpunkt zur Verfügung stehen, für was entscheidest du dich, wenn du weist, dass du mit einem Weltportfolio ohne zukünftig noch mehr Eigenkapital einzubringen, nicht hinkommst?
      Oder eine andere Frage: Du hast die Möglichkeit, heute 20.000 EUR zu investieren und in der Zukunft pro Jahr weitere 5.000 EUR? Ich würde, natürlich unter der Voraussetzung, ich finde weiterhin in der Zukunft attraktive Immobilien, mit den 20.000 EUR eine Immobilie kaufen und die 5.000 EUR p.a. sparen, bis ich die nächste Immobilie finanziert kaufe. Wer wird am Ende vorn liegen?

      Ich gebe dir natürlich recht, dass sich nicht jeder gern in einer solchen Höhe verschuldet, selbst bei einer Immobilie zur Vermietung, das bleibt aber jeden selbst überlassen. Am Aktienmarkt investiert zu sein ist durchaus keine schlechte Anlage, ganz im Gegenteil. Hier besteht die Attraktivität nicht verschuldet zu sein und auch sein Geld schneller aus dem Markt zu bekommen, vor allem muss man aber keine blöden Bankbedingungen erfüllen, damit überhaupt eine Finanzierung zustande kommt. Davon abgesehen, bist du hier nicht verpflichtet die Kosten selbst zu tragen, wenn die Wohnung mal nicht vermietet ist.

      Noch ein Hinweis bzgl. der Vergleichbarkeit zwischen einer Immobilie und einer anderen Anlage wie bspw. ein Weltportfolio: Brutto- oder Nettomietrendite sind eher nur geeignet, um im ersten Schritt Immobilien miteinander zu vergleichen. Bei einem Vergleich zu anderen Geldanlagen ist dies eher schlecht. Besser ist eine Art abgewandelte Eigenkapitalrendite. Bei Immobilien müsstest du dann Tilgung dividiert durch eingesetztes Eigenkapital rechnen. Im obigen Beispiel also von Jahr 1 zu 2 (131.362 – 125.610) / 16.000 = 35,95 %.

      Unter der Masse an Angeboten auf dem Immobilienportalen und den fehlenden Sucheigenschaften dort, ist es eine sehr mühselige Arbeit, solche Immobilien auf Anhieb zu finden. Genau hier werde ich mit „Immobilienatlas Deutschland“ ansetzen. Ich glaube, dass wird dir und vielen weiteren sehr hilfreich sein. Ich denke, dass ich diese Funktion hoffentlich bis Ende Januar implementiert haben werde. Ich werde wohl mal wieder regelmäßige Updates auf Immobilienangebot der Woche liefern, jedoch bin ich im Moment zeitlich sehr eingebunden.

      Anbei gern die Zahlen zu meinem letzten Immobiliendeal:

      • Standort/ Größe / Baujahr: Leipzig Süd – 68,8 m² – 1994
      • Ursprünglich gewollter Preis des Verkäufers: 115.000 EUR
      • Marktwert lt. Bewertung der Bank: 115.000 EUR
      • Verhandelter Preis: 95.000 EUR
      • Kaufnebenkosten, durch Eigenkapital finanziert: 11.043 EUR
      • Laufende Kosten (nicht umlegbar): 828 EUR
      • Verkürzte Abschreibung auf Restnutzungsdauer von 26 Jahren
      • Miete nach Kündigung des Anmietvertrages (als eine Art Versicherung zu sehen): 5.292 EUR
      • Kredit- und Sollzinsbindungszeit: 29 Jahre und 11 Monate – 15 Jahre Sollzinsbindung
      • Sollzins/Tilgung: 2,66 %/2,2356 % anfängliche Tilgung und 6 Monate tilgungsfrei
      • Nach Ablauf Sollzinsbindungszeit (15 Jahre): Restschuld 57.472 EUR
      • Nach 15 Jahren: Bausparvertrag mit 2,2 % Sollzins (dient als reine Absicherung, falls Zinsen extrem steigen sollten)

      >>> Möglichkeit der Anpassung der Miete an den Markt zu 8 EUR/m² = 6.605 EUR – aber das mal außen vor.

      >>> Eigenkapitalrendite somit 19,61 %

      Wenn du möchtest, dann schicke ich dir gern mal die Kalkulation durch.

      Schönen Abend und beste Grüße
      Sandro

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

* Die DSGVO-Checkbox ist ein Pflichtfeld

*

Ich stimme zu