Immobilien & Finanzierung

1x1 von Immobilien & Finanzierung

Immobilien & Finanzierung gehören zusammen wie das Rad zum Auto. Gerade bei Kapitalanlagen wird versucht, so wenig wie möglich an Eigenkapital einzubringen, damit der Leverage-Effekt voll ausgenutzt werden kann. Durch den Einsatz von Fremdkapital (anstelle von Eigenkapital) kann die Eigenkapitalrendite gesteigert werden. Weiterhin können so mehr Einkommensquellen also mehrere Immobilien gekauft werden, was wiederum durch die Streuung dein Risiko minimiert.

Quelle: baufi24.de

Annuitätendarlehen

Feste Zinsbindung und Laufzeiten
Zur Finanzierung des Vorhabens hast du die Wahl zwischen unterschiedlichen Darlehensarten. Beliebt sind hierbei vor allem Immobiliendarlehen in Form von sogenannten Annuitätendarlehen. Die Eigenschaften im Überblick:
  • konstante Rückzahlungsrate (Annuität bestehend aus Zins und Tilgung) über die vereinbarte Zinsbindungsfrist
  • Jede Rate reduziert die Restschuld, dadurch verringert sich die Zinsbelastung und der Tilgungsanteil erhöht sich
  • Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann von der Kreditlaufzeit abweichen! Bspw. kann die Kreditlaufzeit 25 Jahre betragen, die Zinsbindung und der damit vereinbarte Zinssatz aber bspw. über 15 Jahre fixiert sein.
Daraus ergibt sich letztendlich auch der größte Vorteil des Annuitätendarlehens, die Berechenbarkeit: Während der Zinsbindung verändern sich weder der Zinssatz noch die Höhe der monatlichen Belastung. Dadurch ist der Verlauf der Kreditbelastung für diese Zeit exakt vorhersehbar. Jedoch gilt, auch über die Zinsbindungszeit hinaus zu planen, denn viele können sich nach Ablauf dieser zeitlichen Fixierung die darauf folgenden Finanzierungsbedingungen nicht mehr leisten. Beachte also unbedingt das Thema “Zinsänderungsrisiko“. Annuitätendarlehen
Hinweis: In Zeiten niedriger Zinsen gilt, diese so lang wie möglich zeitlich im Vertrag zu fixieren. Je höher die Zinsen, desto flexibler solltest du bzgl. der zeitlichen Bindung aufgestellt sein, wähle also hier eine kürzere Zinsbindungszeit. Die anfängliche Tilgung ist als Kapitalanleger geringer, als wenn man selbst die Immobilie bezieht. Daher gilt hier, Selbstnutzer sollten die Tilgung so hoch wie möglich wählen, Kapitalanleger so gering wie möglich. Je geringer der Tilgungsanteil, desto länger aber die Rückzahlungsphase! Versuche daher, den Cashflow aus der Kapitalanlage positiv zu gestalten und die Tilgung in einem gesunden Maße daran zu verknüpfen.
Wie viel du dir leisten/ finanzieren kannst, hängt von deinem aktuellen Überschuss ab. Schau dir dazu am Besten diesen Artikel mal an.

Aktuelle Hypothekenzinsen nach Sollzinsbindung

Quelle: baufi24.de

Variables Darlehen

Flexible Zinsen und kurze Zinsbindungen
Bei dieser Darlehensform werden die Zinsen alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Grundlage für diese Zinsadjustierung ist der Referenzzinssatz “Drei-Monats-EURIBOR“. Der größte Vorteil aus einem variablen Darlehen ist die Kündigung, welche mit einer Frist von vier Wochen zum Monatsende genügt. Die vollständige Tilgung kann sozusagen jederzeit erfolgen ohne das die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. Außerdem steht dir frei, zu jedem Zinsanpassungstermin in ein Annuitätendarlehen zu wechseln. Gerade bei selbst genutzten Eigentum, wo im Hintergrund bekannt ist, das im Moment gebundenes Kapital zukünftig frei wird, kann diese Finanzierungsform eine gute Alternative zum Annuitätendarlehen darstellen.

KfW-Kredite

Sehr günstig + Zuschüsse – vorallem bei energetischen Sanierungen
Die KfW oder Kreditanstalt für Wiederaufbau ist die weltweit größte nationale Förderbank. Sie wurde nach dem Zweiten Weltkrieg 1948 mit dem Ziel gegründet, den Wiederaufbau der deutschen Wirtschaft zu finanzieren. Die Aufgabe der KfW besteht in:
  • der Realisierung von öffentlichen Aufträgen wie der Förderung von Mittelstand und Existenzgründern,
  • der Gewährung von Investitionskrediten an kleine und mittlere Unternehmen,
  • der Finanzierung von Infrastrukturvorhaben und Wohnungsbau,
  • der Finanzierung von Energiespartechniken und der kommunalen Infrastruktur sowie
  • der Vergabe von Bildungskrediten und der Filmfinanzierung.
Aus oben genannten Punkten sind vor allem die fett hervorgehobenen interessant. Denn aus diesen Themen sind Programme mit vergünstigten Darlehen und Zuschüsse zu Darlehen (Fördermittel) entstanden, welche mit anderen Finanzierungsformen kombiniert werden können. Die Fördermittel sind vor Beginn des Vorhandenes nicht direkt über die KfW, sondern über das Institut (Bank, Sparkassen und Versicherungen) zu beantragen, welche dann auch die Haftung für die beantragten KfW-Mittel übernehmen. Als Beginn gilt:
  • der Start der Bauarbeiten vor Ort bzw.
  • der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Hinweis: Sollte bspw. deine Hausbank bereits KfW-Mittel beantragt haben, lehnt die Finanzierung aber dann ab, besteht eine Wartefrist von 6 Monaten, damit du die KfW-Mittel für das gleiche Projekt erneut beantragen kannst! Sollte deine Hausbank die Finanzierung nämlich trotzdem ablehnen, kann eine Übertragung der bereits beantragten KfW-Mittel an ein anderes Institut erfolgen soweit deine Hausbank die Ablehnung noch nicht an die Kreditanstalt für Wiederaufbau versendet hat. Sei also immer im engen Kontakt zu deinem Bank- bzw. Finanzierungsberater! Die Vorteile einer Kombination mit KfW-Mitteln, soweit die Voraussetzungen erfüllt sind:
  • Die KfW-Darlehen sind nochmals günstiger als die von Kreditinstituten
  • Zuschüsse: Abhängig vom KfW-Programm gewährt die KfW eine Art Schuldenerlass auf einen Teil des Darlehens (siehe bspw. Programm 151)

Umgang mit Krediten bei Bauverzögerung

Hier möchte ich auf auf den Beitragsteil meiner Artikelserie hinweisen, wo ich auf den “Schadensersatz bei Bauverzögerung” eingehe und wie du deine Kredite hierbei zu managen hast, um die Kosten gering zu halten.

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2 Antworten

  1. Thomas sagt:

    Eine sehr gute Übersicht und eine tolle Erklärung. Das wird dem ein oder anderen sicherlich eine sehr große Hilfe sein, um sich über entsprechende Finanzierungsmodelle zu informieren.

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