Kostenloser Rechner für Immobilien

Free-Version

  • Berechnung von​
  • Gewinn-/ Verlust​
  • Steuerlast​
  • Cashflow
  • Optimalen Beleihungswert
  • Kalkulieren mit 2 Krediten
  • Immobilienbewertung nach
  • Ertragswert
  • Vereinfachtem Vergleichswert
  • 1 Jahr Updates
  • Ermittlung von
  • Marktmiete
  • Finanzierungsrisiko
  • Anschlussfinanzierung simulieren

Pro-Version

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Die Free-Version

Benötigte Eingaben und Gewinn-/ Verlustrechnung

Die kostenlose Version kann genutzt werden, um eine erste und dennoch umfangreiche Analyse vorzunehmen. Durch nur wenige und nachfolgende Eingaben ist so eine Gewinn- und Verlustrechnung kalkulierbar, welche auch Bemessungsgrundlage ist, um den Steueraufwand zu ermitteln. 

In vielen Feldern sind sogar als Standard Formeln hinterlegt, welche einen typischen Faktor zur Errechnung von Kostenpunkten zu Grunde legt. Dadurch wird dir die Eingabe erleichtert, wenn du in diesem Bereich keine genauen Zahlen hast und spart gleichzeitig auch Zeit. Hast du Zahlen zur Seite, dann ist der Standard auch ganz einfach durch deine Eingabe aktualisierbar. Weiterhin bedeuten die roten Dreiecke oben rechts in einzelnen Feldern, dass ich dir hierzu noch weitere Informationen und Hilfestellungen liefere.

Auch über die Grunderwerbssteuer brauchst du dir keine Gedanken machen. Hier selektierst du nur aus der Liste das entsprechende Bundesland und automatisch wird dem aktuellen Grunderwerbssteuersatz kalkuliert.

Berücksichtigung von 2 Krediten

Da es nicht selten vorkommt, dass über zwei Kredite finanziert wird, hast du auch die Möglichkeit mit zwei unterschiedlichen Kreditbedingungen zu rechnen. Es stellt also kein Problem dar, wenn du neben dein Hausbankdarlehen auch eine KfW-Finanzierung hast. Unterschiedliche Kreditlaufzeiten, Sollzinssätze und Finanzierungsvolumina sind so abbildbar. 

Cashflow

Viel wichtiger als nur die Gewinn-/Verlustrechnung ist jedoch die Frage beantwortet zu bekommen, ob am Ende eines jeden Monats bzw. Jahres mehr oder weniger Geld auf deinem Bankkonto sein wird. Die Gewinn-/Verlustrechnung wird also um nicht in Geld fließende Erträge und Aufwendungen bereinigt.
 

Optimaler Beleihungswert – per Knopfdruck

Gerade wenn sich die Immobilie unter der Annahme der Kreditbedingungen oder unter Eingabe des Kreditangebotes zur Finanzierung nicht rechnet, dann kannst du ganz einfach per Knopfdruck kalkulieren lassen, was der maximal aufgenommene Finanzierungsumfang sein sollte, damit der anfängliche Cashflow positiv ist. Daraus ergibt sich dann auch, wie viel Eigenkapital du neben Erwerbsnebenkosten wirklich benötigst.

Jede Eingabe – Sofort sichtbare Wirkung

Anhand der anfänglichen Kennzahlen und grafischen Aufarbeitung von Gewinn-/Verlust, Vermögen/Schulden und Cashflow kannst du jede einzelne Eingabe und deren Auswirkungen erkennen. So siehst du, ob eine tiefere Analyse Sinn macht oder du kannst einfach simulieren, unter welchen Bedingungen dein Investment tragbar wäre.
 

 

Deine Eingaben per vollständiger Rechnung

Selbstverständlich kannst du in einem weiteren Menüpunkt auch in die Zahlenwelt springen. Egal ob du die Mieteinnahme oder die Instandhaltungsrücklage für Jahr 1 oder Jahr 25 sehen möchtest – alles übersichtlich in einer Tabelle abgebildet.

Unterlagen für dein Kreditinstitut

Ein professioneller Auftritt bei deiner Bank wirkt Wunder, um eine Finanzierung auch reibungslos und zu besten Konditionen zu erhalten. Deine Eingaben und die Berechnungen sind ordentlich aufbereitet und du kannst sie per Knopfdruck ausdrucken und deiner Präsentation für die Bank beilegen. Nachfolgender Ausdruck ist der Ausdruck aus der Pro-Version:

Die Pro-Version

Neben den zahlreichen Optionen der Free-Version dir in der Pro-Version nachfolgende Inhalte zusätzlich zur Verfügung:

Immobilienbewertung

Eine Gewinn-/Verlustrechnung und eine Cashflowrechnung allein sagen dir nicht, wie viel eine Immobilie wert sein kann. Dementsprechend habe ich in der Pro-Version sehr viel Zeit investiert, damit anhand deiner Eingaben zwei Bewertungsverfahren angewendet werden können.

  1. Das Ertragswertverfahren: Hier wird anhand deiner Eingaben der ermittelte Cashflow mit der technischen Restnutzungsdauer multipliziert. Sinn und Zweck dieser Ermittlung ist, dass sich ein Kaufpreis immer über den noch möglichen Ertrag widerspiegeln sollte. Ist dem nicht so,liegt kein realistischer Kaufpreis vor oder die Mietsituation und der Vertrag ist näher zu beleuchten. 
  2. Das vereinfachte Vergleichswertverfahren: Ein weiterer Indikator für den Kaufpreis ist ein vergleichbarer Wert. Jede Immobilie ist jedoch individuell, wodurch eine Vergleichbarkeit nie wirklich einen 100%igen und verlässlichen Wert darstellt. Trotzdem findet es immer wieder Anwendung – auch in Zwangsversteigerungsgutachten. Durch eine große Datenbasis von Immobilienpreisen und Mieten in Städten, welche eine Stadtkategorie zugeordnet werden können, wird sich eben dieser Daten bedient, statistisch geclustert und ein Vergleich hergestellt.

Hinweis: Eine Immobilie nach dem Vergleichswert zu bewerten, welche nicht in der Stadtkategorie-Liste liegt, ist nicht möglich. Hier ist leider nur die Ermittlung nach dem Ertragswertverfahren möglich. Eine aktuelle Liste zu Stadt und Postleitzahlen, wo ein Vergleichswert gebildet werden kann, siehst du nachfolgend: 

Finanzierungsrisiko / Anschlussfinanzierung

In der Niedrigszinsphase sind die Preis für Immobilien stetig gestiegen, da die Nachfrage aufgrund der günstigen Finanzierungsmöglichkeiten extrem hoch war und zum Teil noch immer ist.

Die Frage ist jedoch, wie könnten sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln und wie viel ist dann zum welchen Zinssatz für dich überhaupt noch tragbar. Demzufolge habe ich die Kalkulation so erweitert, dass du ganz einfach erkennst wie hoch dein Finanzierungsbedarf nach:

  1. 10 Jahren,
  2. Auslauf der Sollzinsbindung oder
  3. den Bedingungen der ersten Kredit (Standard)

wäre. Auch hier besteht die Möglichkeit 2 Kredite als Anschlussfinanzierung als Kalkulation zu nutzen.

Durch die Eingabemöglichkeit, wie viel du vom offen stehenden Kreditvolumen finanzieren möchtest, wie lang die Kreditlaufzeit sein soll und welchen Zinssatz du annimmst, ist ganz einfach eine Simulation deines Zinsänderungsrisikos möglich.

Aussattungslevel  bewerten

Nicht unerheblich für Miethöhe und Kaufpreis ist die Ausstattung einer Immobilie. Je besser sie ist, desto eher liegt der Miet- und Kaufpreis über dem Durchschnitt. Je schlechter, desto geringer sind auch Kauf- und Mietpreis. Auch das kannst du einfach in der Pro-Version bewerten lassen. Nachfolgend siehst du die Eingaben und das Ergebnis dazu.

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