Entwicklung der Immobilienpreise im Jahr 2017 – Der Markt ab 2018

Veröffentlicht 2. Februar 2018 · Aktualisiert 1. April 2020

Alle diejenigen unter euch, die sich schon länger mit Immobilien als Kapitalanlage beschäftigen oder solche, die für sich vor nicht allzu langer Zeit ein Eigenheim gekauft haben wissen, wie schwierig es ist, im aktuellen Marktumfeld noch günstige Quadratmeterpreise zu ergattern.

Vor allem als Kapitalanleger ist es im Gegenzug auch interessant, wie sich die Mietpreise im Verhältnis dazu entwickeln. Mieten ziehen ja bekanntlich um rund 2 Jahre Verzögerung nach. Teilweise gehen Mietpreis und Kaufpreis aber auch völlig auseinander. Dies geschieht vor allem, wenn die Mehrzahl der Akteure am Markt Spekulanten werden. Eines musst du dir dabei besonders merken:

Fehlt die Kaufkraft, kann die Miete nicht nachhaltig steigen. Die Kaufpreise können aber trotzdem nach oben gehen, denn viele Gebiete sind so attraktiv, dass es Akteure gibt, die kein Interesse an langfristiger Vermietung haben. Nein, jene wollen Kaufen und nach kurzer Zeit mit Gewinn verkaufen. Wenn auch du einen solchen Gedanken pflegst, dann zwei Dinge von meiner Seite:

Achte auf den Gewinn nach Steuern
Du investierst nicht, sondern spekulierst und Spekulation kann auch mit hohen Verlusten enden
- Diese Verluste schränken dich in deiner Handlungsfähigkeit ein, wirst also evtl. zu deinem eigenen Sklaven

Als Investor mit dem Ziel langfristig und nachhaltig Einkommen und Vermögen aufzubauen sind solche Märkte eher tabu. Zählst du dich zu dieser Kategorie, sind für dich die Marktbereiche von Interesse, welche eher im Moment stärker steigende Mieten als Kaufpreise haben. Gepaart mit einer guten Bruttomietrendite verspicht das extremes Potenzial.

Damit du einen Informationsvorsprung genießen kannst oder einfach nur gut genug informiert bist, zeige ich die nachfolgend die Entwicklung der Immobilienpreise, welche aktuell für deine Investitionen in 2018 hilfreich sein könnten.

Entwicklung der Immobilienpreise nach Stadtkategorien

Wenn du neu auf dieser Seite bist und noch nicht weißt, wie Städte in diverse Kategorien eingeordnet werden, dann kannst du das in diesem Artikel nachlesen. Für alle anderen unter euch zeigt die nachfolgende Grafik die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen je Stadtkategorie. Weiterhin als zusätzliche Information erhältst du die durchschnittlichen Renditen:

Schön zu sehen, dass sich meiner Ansicht nach die Preise in Städten der Kategorie A zwar immer noch stark nach oben bewegen, die Mieten aber fast um das doppelte nachziehen. Hier kann es nur eine Frage der Zeit sein, wann die Mieten nicht mehr so stark mitlaufen. Denn wie oben beschrieben, ist hier eine natürliche Grenze durch das Einkommen der Haushalte gesetzt.

Städte der Kategorie sind im Allgemeinen eher ausgewogen, wobei vor allem der Bestandsmarkt noch anziehen dürfte.

Städte der Kategorie könnten sich im Gegenzug bzgl. Der Renditen noch stark verändern. Denn wenn die Preisentwicklung weiter stärker bleibt als die Mieten steigen, werden die Renditen geringer. Hier ist auch durchaus Potenzial für Spekulanten, was das Ganze noch verschärfen würde. Wenn dieser Umstand eintritt, dann hätten wir eine Marktverwerfung, da dadurch die Renditen sogar unter jenen Städten der Kategorie A fallen würden.

Entwicklung der Immobilienpreise nach Quadratmeterkategorie

Wie du vielleicht schon aus meinem Immobilienatlas Deutschland die Kategorisierung der Quadratmeter kennst, zeige ich dir nachfolgend auch die Entwicklung der Preise und Mieten nach diesen Kategorien. Auch hier habe ich informatorisch die Renditen hinzugefügt:

Wo ich bei kleineren Wohnflächen durchaus eine Logik sehe, dass die Mieten höher sind und somit vllt. auch stärker steigen als bei größeren Wohnflächen, ist es durchaus überraschend, welche Entwicklung Wohnflächen ab 100 Quadratmetern annehmen. Angebot und Nachfrage bestimmen bekanntlich den Preis auch bei Mieten zum Teil mit. Im Verhältnis zu den Wachstumsraten der Kaufpreise sind am Attraktivsten Wohnungen mit Wohnflächen größer 120 m², gefolgt von Wohnflächen zwischen 100 bis 120 m². An dritter Stelle stehen Wohnflächen kleiner gleich 40 m². Der Grund dürfte vermehrt die Nachfrage aus Flexibilität und beruflichen Wandel sein. Viele haben eine Zweitwohnung, um nicht zwangsläufig nur wegen eines Jobs den Hauptstandort aufzugeben. Schlusslicht und somit am unattraktivsten sind Wohnflächen zwischen 80 bis 100 m². Solche Angebote sind anscheinend zu klein für Familien oder gut Verdienende, für den Rest hinsichtlich Miete/Nutzen zu unrentabel. Nicht untypisch ist aber weiterhin – wie in der Grafik ersichtlich – dass die Renditen abnehmen, je größer die Wohnfläche wird.