Abschreibung von Immobilien – Wie du sie richtig berechnest

Abschreibung von Immobilien - Wie du sie richtig berechnest

Abschreibung bzw. in der Betriebswirtschaft auch gern Absetzung für Abnutzung – kurz AfA – genannt, sind Aufwendungen, die aufgrund der Anschaffungs- und Herstellungskosten entstehen und periodengerecht über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Da es sich um Absetzung für Abnutzung handelt, ist strickt zu unterscheiden zwischen Wert des Grund und Bodens und der eigentlichen Immobilie. Denn Grund und Boden auf dem die Immobilie steht, kann sich nicht abnutzen und deshalb auch nicht abgeschrieben werden.

Da die Abschreibung von Immobilien wesentlichen Einfluss auf deinen Cashflow hat, werde ich dir die Grundlagen und Tipps zum Umgang mit diesem Thema an die Hand geben. Schließlich habe ich im Internet teilweise kleinere Fehler in der Argumentation entdeckt, welche ich hier richtig darstellen möchte. An anderer Stelle sind die Argumentationen zu theoretisch, weshalb ich dir anhand von Beispielrechnungen Schritt für Schritt die Nachvollziehbarkeit darstelle.

Schritt 1: Keine Abschreibung für Grund und Boden – Ermittlung des Immobilienwertes

Da wie oben schon kurz angerissen, der Grund und Boden nicht abgeschrieben werden kann, musst du zunächst den Wert des Grund und Bodens vom Kaufpreis separieren.

Abschreibung von Immobilien – Bei Neubauten

Bei Neubauten wird in der Regel durch den Bauträger bzw. Projektierer die Trennung des Kaufpreises auf den Anteil des Grundstückes und der Immobilie im Kaufvertrag und der durch den Notar erstellten Urkunde vorgenommen und ausgewiesen. Anhand dessen ist es relativ einfach, die Bemessungsgrundlage für die Höhe der Abschreibung auf den Teil der Immobilie auszumachen.

Dazu folgendes Beispiel aus einer Urkunde unter dem Punkt Kaufpreis:

Der Kaufpreis beträgt 147.700 EUR, in Worten einhundertsiebenundvierzigtausensiebenhundert Euro.

Hiervon entfallen auf

  • Grundstücksanteil 155 €
  • Gebäudeanteil 545 €

Abschreibung von Immobilien – Die gebrauchte Immobilie

Bei gebrauchten Immobilien kann es schon etwas kniffliger werden. Hier steht oft kein professioneller Bauträger oder ähnliches als Verkäufer gegenüber, noch interessiert es die Gegenseite bzw. Mitwirkenden wie Makler, Notar usw., ob du dich mit den vorliegenden steuerrechtlichen Gegebenheiten auskennst. Daher kann es durchaus passieren, wenn du bei der Beurkundung beim Notar nicht aufpasst und das Aufteilen des Kaufpreises nicht forderst, folgende inhaltliche Passage in der Beurkundung findest:

Der Kaufpreis beträgt 105.000 EUR (in Worten: einhundertfünftausend Euro)

Vom Kaufpreis entfällt auf den dem Eigentümer des Vertragsgegenstandes zustehenden Anteil an der Instandhaltungsrücklage ein Betrag in Höhe von 4.515 EUR (Stand: 31.12.xy)….

Hier siehst du, dass die Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstücksanteil und Immobilie selbst nicht vorgenommen wurde. Lediglich erwähnt wird, dass ein Anteil auf die Instandhaltungsrücklage anfällt, was ich ebenfalls gleich noch beleuchten werde.

Aufteilung zwischen anteiligen Grundstückspreis/Immobilienpreis fehlt in der Urkunde

Nun, da diese Aufteilung des Kaufpreises fehlt, ist das zwar kein Beinbruch, führt aber zu mehr Verwaltungsaufwand und evtl. zu niedrigeren Abschreibungswerten als möglich gewesen wäre. Was du nun tun kannst ist folgendes:

  1. Du bittest den Notar einen „Feststellungsvermerk“ zur Urkunde zu erstellen, wo im Nachgang der vom gesamten Kaufpreis auf das Grundstück entfallende Preis dokumentiert ist. Diesen legst du dann bei der Steuererklärung dem Finanzamt bei. Im Gegensatz zur eigentlichen Urkunde, muss das Finanzamt das aber nicht anerkennen und du könntest Pech haben. Pech deshalb, da das Finanzamt berechtigt wäre, statt dem Feststellungsvermerk den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses des jeweiligen Bundeslandes heranzuziehen, womit wir bei Option zwei sind.
  2. Das Finanzamt kalkuliert die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung auf den anteiligen Kaufpreis der Immobilie anhand dessen, dass vom gesamten Kaufpreis der Anteil des Preises für Grund und Boden abgezogen wird. Wobei der Preis des Grundstücks mit Hilfe des Bodenrichtwerts des Gutachterausschusses ermittelt wird.

Dazu nun folgendes Beispiel zur Kalkulation:

Du kaufst eine Wohnung zu 105.000 EUR im Bundesland Sachsen. Laut Urkunde erwirbst du ein Miteigentumsanteil am Grundstück von 46/1.000. Das Grundstück hat eine Größe von 2.528 m². Der Kaufpreis wurde nicht aufgeteilt nach Grundstück- und Immobilienwert.

  1. Da du ein Objekt in Sachsen erworben hast, musst du die Preise des Gutachterausschusses von Sachsen heranziehen. Diese findest du unter http://www.boris.sachsen.de/
  2. Nach Eingabe der Adresse erhältst du einen Preis/m². Hier nehmen wir mal an, du hättest 210 EUR/m² ausgemacht.
  3. Dein Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt 46/1.000 von 2.528 m², also 116,29 m².
  4. Durch Multiplikation des ausgemachten Bodenrichtwertes von 210 EUR/m² mit deinen erworbenen Grundstücksanteil von 116,29 m² ergibt sich ein Bodenwert von 24.420,90 EUR.
  5. Der Wert der Immobilie ergibt sich aus dem Gesamtpreis von 105.000 EUR abzüglich der 24.420,90 EUR für den anteiligen Bodenwert. Der Immobilienwert als Bemessungsgrundlage liegt also bei 80.579,10 EUR.

Tipp: Versuche den anteiligen Kaufpreis für das Grundstück zwar so niedrig wie möglich, aber nicht zu unrealistisch bei der Beurkundung beim Notar dokumentieren zu lassen. Damit meine ich: Recherchiere den Bodenrichtwert des Gutachterauschusses und versuche unter diesem zu bleiben, aber versuche nicht nur 30 % anzusetzen. Wenn du im wie im obigen Beispiel statt 210 EUR/m² nun 150 EUR/m² ansetzt, sollte das aber unproblematisch sein. Dadurch ist der auf den Immobilienwert fallende Preis höher und deine Bemessungsgrundlage für die Abschreibung somit ebenfalls. Versucht das Finanzamt bei deiner Kaufpreisaufteilung was anderes anzusetzen, kannst du dich auf ein Urteil des Bundesfinanzhofs stützen. Der hat nämlich entschieden, dass das Finanzamt dem Aufteilungsmaßstab der Bürger in den Notarverträgen grundsätzlich folgen muss (BFH, Urteil v. 27.07.2004, IX R 54/02, BFH/NV 2004 S. 1645).

Nachfolgend die Links zu allen Gutachterausschüssen in Deutschland nach Bundesland:

BundeslandLink
Baden-Württembergwww.gutachterausschuesse-bw.de
Bayernwww.boris-bayern.de
Berlinwww.gutachterausschuss-berlin.de
Brandenburgwww.gutachterausschuss-bb.de
Bremenwww.gutachterausschuss.bremen.de
Hamburgwww.geoprtal-hamburg.de
Hessenwww.boris.hessen.de
Mecklenburg-Vorpommernwww.geoportal-mv.de
Niedersachsenwww.gag.niedersachsen.de
Nordrhein-Westfalenwww.boris.nrw.de
Rheinland-Pfalzwww.gutachterausschuesse.rlp.de/boris/boris.html
Saarlandhttp://geoportal.saarland.de/portal/de/fachanwendungen/bodenrichtwerte.html
Sachsenhttp://www.boris.sachsen.de/
Sachsen-Anhaltwww.lvermgeo.sachsen-anhalt.de
Schleswig-Holsteinwww.gutachterausschuesse-sh.de/gutachter.html
Thüringenwww.geoportal-th.de

Instandhaltungsrücklage darf ebenfalls nicht abgeschrieben werden

Die Instandhaltungsrücklage ist, wie aus dem Namen herauszunehmen, eine Rücklage, welche beim Kauf von gebrauchten Immobilien mit erworben wird. Diese Rücklage ist ein aus verwaltungsgesetzlichen Gründen verpflichtendes Polster – vor allem bei Wohnungseigentümergemeinschaften –, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen aufgrund von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu decken. Da es sich hierbei um zukünftige Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen handelt, welche auch erst in der Zukunft zu Werbungskosten oder anschaffungsnahen Anschaffungs- und Herstellungskosten führen, ist die Instandhaltungsrücklage ebenfalls separat in der Urkunde vom Kaufpreis auszuweisen.

Die Instandhaltungsrücklage ist neben dem anteiligen Kaufpreis für Grund und Boden vom gesamten Kaufpreis abzuziehen, da diese nicht abgeschrieben werden kann.

Anschaffungsnebenkosten erhöhen deine Anschaffungs- und Herstellungskosten

Anschaffungsnebenkosten sind auch als Erwerbsnebenkosten bekannt. Alles dazu findest du hier.

Diese Kosten kannst du ebenfalls anteilig auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Immobilienwertes aufschlagen und abschreiben. Lediglich die anteiligen Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung können nicht als Anschaffungsnebenkosten in die Bemessungsgrundlage aufgenommen werden, da es sich um Geldbeschaffunkosten handelt. Diese sind dann als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Dazu nun wieder obiges Beispiel fortgeführt:

Du kaufst eine Wohnung zu 105.000 EUR im Bundesland Sachsen. Laut Urkunde erwirbst du ein Miteigentumsanteil am Grundstück von 46/1.000. Das Grundstück hat eine Größe von 2.528 m². Der Kaufpreis wurde nicht aufgeteilt nach Grundstück- und Immobilienwert. Die Instandhaltungsrücklage beträgt laut Urkunde 4.515 EUR.

Weiterhin fallen folgende anschaffungsnahen Kosten (Erwerbsnebenkosten) an:

  • Notargebühren exkl. jener Kosten für Grundschuldbestellung 1,5 %: 1.575 EUR
  • Courtage für Makler 5,95%: 248 EUR
  • Grundbucheintragung: 455 EUR
  • Grunderwerbssteuer Sachen 3,5%: 3.517 EUR ((105.000 EUR – 4.515 EUR) x 3,5%))
  1. Kaufpreis exkl. Nebenkosten ist 105.000 EUR
  2. Du addierst nun alle oben aufgeführten Nebenkosten: 11.795 EUR
  3. Kaufpreis inkl. Nebenkosten: 116.795
  4. Miteigentumsanteil am Grundstück 116,29 m² x 210 EUR Bodenrichtwert ergibt einen anteiligen Bodenwert von 24.420,90 EUR
  5. Aufgrund des Bodenwertes zum gesamten Kaufpreis ergibt sich folgendes Verhältnis:
Kaufpreis gesamt105.000 EUR 
Davon auf Grund und Boden24.420,90 EUR23,26 %
Davon auf Immobilie80.579,10 EUR76,74 %

Damit sind nun die Erwerbsnebenkosten nach diesen Verhältnissen aufzuteilen:

Gesamte Nebenkosten 11.795,00 EUR
Davon auf Grund und Boden23,26 %2.743,52 EUR
Davon auf Immobilie76,74 %9.051,48 EUR
  1. Kaufpreis rein für die Immobilie: 89.630,58 EUR
  2. Kaufpreis abzgl. Instandhaltungsrücklage: 85.115,58 EUR

Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung der Immobilie beträgt also 85.116 EUR. Für die Berechnung gibt es auch vom Bundesministerium für Finanzen ein bereitgestelltes Tool, das kannst du hier herunterladen.

Abschreibung von Immobilien - Tool von Bundesministerium für Finanzen

Tipp: Neben den Anschaffung- und Herstellungskosten inkl. Erwerbsnebenkosten hast du Werbungskosten, welche sofort abzugsfähig sind, darunter bspw.

  • Werbungskosten: Fahrten für Besichtigung der Wohnung und Beurkundung beim Notar – angesetzt werden dürfen Hin- und Rückfahrt zu 0,30 EUR je km
  • Oben genannte Notar- und Grundbuchgebühren für Grundschuldbestellung

Berücksichtigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Weiterhin möchte ich nun kurz noch anreißen, dass du auch die in der Vergangenheit und somit vor deinem Erwerbszeitpunkt vorgenommenen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Bemessungsgrundlage berücksichtigen kannst. Dazu gilt grundlegend:

  • Maßnahmen, welche mehr als 20 Jahre zurückliegen bleiben unberücksichtigt in der Bewertung
  • Umsetzungen vor 10 bis 20 Jahren werden teilweise in der Bemessungsgrundlage berücksichtigt
  • Maßnahmen innerhalb der letzten 10 Jahre werden voll berücksichtigt

Auch das ist mithilfe des Tools vom Bundesministerium für Finanzen möglich. Die Eingaben machst du in der Datei auf dem zweiten Reiter.

Hinweis: Die Eingaben führen nicht, wie auf anderen Blogs beschrieben, zur Erhöhung des Kaufpreisansatzes und somit aus diesem Grund zu höherer Abschreibung von Immoilien! Lediglich das Verhältnis zwischen Grund/Boden und Gebäude ändert sich, was zu einer höheren Bemessungsgrundlage führt.

Dazu die Gegenüberstellung aus dem Tool, nachdem im Dropdown sowohl Dacherneuerung als auch Modernisierung der Fenster und Außentüren auf „Ja“ gestellt wurde. Dadurch ergibt sich ein fiktives Baujahr von 1995 statt ursprünglich 1994:

Abschreibung von Immobilien - Vergleich

Wurden also Maßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre vorgenommen, kann das durchaus deine Bemessungsgrundlage aufgrund Verschiebung der Wertanteile von Grundstück und Immobilie erhöhen. Das Tool wäre aber nicht von Nöten, wenn du gleich beim Notar daran denkst, den Anteil des Grundstückwertes unterhalb des Bodenwertes der Gutachterausschüsse ansetzen zu lassen

Abschreibung von Immobilien - Erhöhung Immobileinwert durch frühere Modernisierungen

Schritt 2: Abschreibungshöhe des Immobilienanteils

Nun, der größte und schwierigste Teil wäre damit erledigt. Die oben ermittelte Bemessungsgrundlage kannst du nun Abschreiben. Laut §7 Absatz 4 Nr. 2 sind Immobilien, welche Wohnzwecken dienlich sind, wie folgt abzuschreiben (ausgenommen ist die Abnahme von Bauträgern bei Denkmälern, dazu geht es hier zum Praxisbeispiel):

  • Fertigstellung vor dem 31.12.1924: Anschaffungs- und Herstellungskosten werden mit 2,5% bzw. 40 Jahren abgeschrieben (100% / 2,5 = 40)
  • Fertigstellung nach dem 31.12.1924: Anschaffungs- und Herstellungskosten werden mit 2,0% bzw. 50 Jahren abgeschrieben (100% / 2,0 = 50)

Da das Gebäude aus meinem Beispiel 1994 errichtet wurde, ist der anteilige Kaufpreis bzw. Immobilienwert von 85.116 EUR über 50 Jahre abzuschreiben. Somit haben wir 1.702,31 EUR an Aufwand (nicht Kosten!), welche unsere Einnahmen vor Steuern mindert und somit die Steuerzahlung reduziert.

Das gesamte Bild bzw. de Berechnung des Cashflows ergibt sich nun wie folgt:

Abschreibung von Immobilien - Berechnung des Cashflow

Zum Thema Abschreibung siehe auch weitere Infos bei wikipedia.

Weitere Tipps bei immowelt.de

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