Instandhaltungsrücklage bei Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie

Das Thema Instandhaltungsrücklage bei Kauf und somit vor allem auf Käuferseite immer etwas stiefmütterlich behandelt. Zwar ist den Meisten die Notwendigkeit bei Gemeinschaftseigentum bekannt, die Höhe wird dann aber einfach mal hingenommen. Weiterhin stellt sich die Frage, ob und inwieweit eine bestehende Instandhaltungsrücklage bei einer Kauf- bzw. Verkaufsentscheidung berücksichtigt werden sollte.

Warum muss eigentlich eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden

Erwirbst du eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, so bist du, wie alle anderen Eigentümer auch, nach § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) verpflichtet, in die Instandhaltungsrücklage einzuzahlen. Synonym wird auch Instandhaltungsrückstellung dazu gesagt, was aus der Betriebswirtschaft kommt. Eine Rückstellung wird gebildet, um den mit einer hohen Wahrscheinlichkeit eintretende zukünftige Verpflichtungen nachzukommen. Vereinfacht ausgedrückt, wird dadurch das Risiko reduziert, dass eine Partei in der Gemeinschaft der Zahlungsverpflichtung bei Auftreten eines Ereignisses (bspw. Sanierung des Dachs) nicht nachkommen kann, da das Geld in der Höhe nicht vorhanden ist. Somit könnte die komplette Gemeinschaft in Schieflage geraten. Um dem aus den Weg zu gehen, zahlt jeder Monat für Monat in die Instandhaltungsrücklage, wenn die Parteien Teil einer Gemeinschaft sind.

Fluch und Segen bei 100% Eigentum

Besitzt du hingegen ein Mehrfamilienhaus, bist du nicht verpflichtet, dich an diese Regelung zu halten. Vorteil ist, weniger Cashflowbelastung, da du über das Geld frei verfügen kannst. Je länger jedoch keine Instandhaltungsrücklage gebildet wird, desto größer wird die Lücke zwischen früher oder später anfallenden Reparaturen bzw. Modernisierungen und den dafür auftretenden Kosten. Du benötigst hier also eine Art hohe Selbstdisziplin oder es kann dein Ende sein.

Risiken – Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht

Risiko der Sonderumlage als Folge in Bezug  auf Instandhaltungsrücklage bei Kauf

Wie eben schon mal erwähnt, dient die Instandhaltungsrückstellung also der Reduktion des gesamten Risikos bzw. der Bedienung zukünftig entstehender Verpflichtungen. In unternehmerischen Kreisen würde man auch sagen, dass dadurch die Sicherstellung der Unternehmensfortführung gewährleistet wird. In einem Ereignisfall (bspw. Dachsanierung) kann eine gebildete Rücklage zu hoch oder zu gering sein. Im Endeffekt können mehrere Möglichkeiten entstehen:
  1. Die Gemeinschaft entscheidet sich zur Überholung mehrere Bereiche, die Instandhaltungsrücklage reicht dazu aber nicht in voller Höhe aus. Letztendlich kommt es durch die Gemeinschaft zum Beschluss einer Sonderumlage. Dein Anteil der Sonderumlage ist also aus Geldern aus deinem Geldbeutel zu begleichen. Die Sonderumlage kann aber auch durchaus höher sein, als dein normaler Anteil wäre. Existiert in der Gemeinschaft ein zahlungsunfähiger Eigentümer, sind seine Lasten auch wieder anteilig mit zu zahlen. Diese werden dann bei dem zahlungsunfähigen Eigentümer mit tituliert, also versucht in einer Zwangsversteigerung mit einzutreiben. Im ersten Punkt siehst du, dass trotz einer Bildung einer Instandhaltungsrücklage noch immer Risiken vorhanden sind, diese aber um eines geringer ausfallen, als wenn die Rückstellung nicht existiert.
  2. Eine weitere Möglichkeit ist, dass die Eigentümer gemeinschaftlich beschließen, einen Teil der zu überarbeitenden Bereiche zeitlich zu verschieben. Hier wird dir also dann etwas mehr Zeit eingeräumt.
  3. Möglichkeit Nummer drei ist, die Instandhaltungsrücklage wird im vollen Umfang aufgebraucht und somit entstehen keine zusätzlichen Kosten für dich.
  4. Die beste aller Varianten wäre aber, alle Bereiche können wie geplant überarbeitet werden und die Instandhaltungsrücklage wird nur zum Teil aufgebraucht. So besteht nämlich auch in naher Zukunft für dich ein Risikopuffer.

Risiko bzw. Nachteil des steuerlichen Ansatzes in Bezug der 15 % – Regel

Ebenfalls ein Risiko bzw. nachteilig für dich kann es sein, wenn du eine Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft erwirbst, die anschließend in der nächsten Versammlung mehrheitlich beschließt, dass etwaige Arbeiten am Haus anstehen, welche wiederum über die Instandhaltungsrücklage, welche du mit erworben hast, hinaus gehen und somit eine Sonderumlage anfällt. Wenn diese Sonderumlage dann auch noch in die 15 %-Regel greift bzw. der Wohnstandard erheblich verbessert wird, dann fallen diese Kosten in die Herstellungskosten. Also müssen diese über den Abschreibungshorizont abgeschrieben und nicht als Werbungskosten im Jahr der Entstehung angesetzt werden.

Berechnung der Instandhaltungsrücklage bei Kauf

Grundlegend rechne ich bei Prüfung eines Ankaufs mit 10 EUR je Quadratmeter und Jahr. Das ergibt sich aus der Erfahrung als auch in der Kommunikation mit anderen Investoren. Vergleichst du das aber bspw. auch mit § 28 Abs. 2 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, dann wirst du feststellen, dass dieser Wert leicht über dem Mittel der hier erwähnten Zahlen liegt (Mittel ca. 9,10 EUR). Denn hiernach dürfen pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr bei zurückliegender Bezugsfertigstellung von weniger als 22 Jahren höchstens 7,10 EUR, zwischen 22 Jahren und 32 Jahren höchstens 9 EUR und einer solchen von mindestens 32 Jahren höchstens 11,50 EUR als Instandhaltungskosten angesetzt werden. Eine andere Möglichkeit zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage gibt die „Petersche Formel“. Dabei wird davon ausgegangen, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten einer Immobilie als Instandhaltungskosten anfällt. Dabei werden die Herstellungskosten ohne Erschließungskosten und Grund-/Bodenwert berücksichtigt. Die daraus ermittelten Kosten entfallen, so die Annahme, zu 65–70 % auf das Gemeinschaftseigentum und 30 bis 35 % auf das Sondereigentum und somit deine Wohnung/en.

Zu beachten gilt:

  1. Die „Petersche Formel“ führt bei Neubauten immer zu erhöhten Berechnungen der Instandhaltungsrücklage.
  2. Die Herstellungskosten lassen sich gerade bei Altbauten nur noch schwierig herleiten, soweit ein Gutachten einer Bank oder eines Verwalters vorliegt, kann eine Orientierung hieran von Vorteil sein.
  3. Aufgrund des Ermessensspielraums der WEG in Bezug zu den Vorgaben nach § 28 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen, ist eine erste Abschätzung auch nur eine Abschätzung bei der Ankaufprüfung. Die Protokolle der WEG geben bei der Detailprüfung weitere Aufschlüsse und sind in der finalen Prüfung mit einzubeziehen.
  4. Weitere Ausstattungsdetails wie Fahrstuhl, Pool usw. können zu Abweichungen von oben genannten gesetzlichen Regelungen und der „Peterschen Formel“ führen.

Höhe der Instandhaltungsrücklage bei Kauf bzw. Verkauf – Preisüberlegung

Vor kürzerer Zeit habe ich dieses Thema mit meinem Steuerberater diskutiert. Denn vielfach sind sehr hohe Kaufpreise angesetzt. Über das „Warum“ kann man vielfach streiten und diskutieren, aber soll nicht Thema dieses Artikels sein. Vielmehr stelle ich die grundlegende Überlegung in jeder Ankaufsplanung, ob eine Immobilie zu teuer oder günstig ist, wenn ich den möglichen Mietertrag ins Verhältnis des Kaufpreises zuzüglich aller Nebenkosten setze, aber den Wert der Instandhaltungsrücklage zum Kaufzeitpunkt abziehe. Warum ich das mache? Meine Überlegung dazu ist eigentlich ganz simpel. Da ich die Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter umwälzen kann, muss ich diese ja aus dem überbleibenden Cashflow oder aus eigener Tasche bezahlen. Würde ich nicht planen, die Immobilie in nächster Zeit zu erwerben, sondern hätte diese schon in der Vergangenheit gekauft, dann hätte ich ebenfalls eine Instandhaltungsrücklage zahlen müssen. Erwirbst du nun eine Immobilie, dann erwirbst du bei Bestandsimmobilien auch einen Teil der Instandhaltungsrücklage mit. Dieser ist aber nicht Gegenwert der Immobilie an sich, sondern zur Aufrechterhaltung des heutigen Immobilienwerts. Und genau aus diesem Punkt erhöht es den Kaufpreis der Immobilie und eine Cashflowbetrachtung ist aus meiner Sicht ohne diesen Sachverhalt unvollständig.

Daraus ergeben sich folgende Überlegungen bei der Entscheidung über den Kaufpreis, aber auch über die Findung eines korrekten Verkaufspreises:

  1. Wie Hoch sollte die Instandhaltungsrücklage zum heutigen Zeitpunkt bzw. zum Zeitpunkt des Verkaufs/Kaufs sein?
  2. Ergibt sich daraus eine Unterdeckung, also ein Risiko einer zu geringen Instandhaltungsrücklage und sollte dieses Risiko in den Preis einbezogen werden (Abschlag)?
  3. Hast du den aus deiner Sicht richtigen Wert ermittelt, ist dieser bei Kauf vom gewünschten Kaufpreis abzuziehen. Versteh das aber nicht falsch. Der Mietpreis sollte trotzdem alle Kosten decken, auch die Instandhaltungsrücklage. Es geht lediglich darum, ob der Preis einer Immobilie zu teuer ist oder eben nicht.
  4. Ein Immobilienbesitzer, welcher jahrelang in die verpflichtende Instandhaltungsrücklage einzahlte, wird diese ebenfalls versuchen am Markt zurückzuerhalten. Damit meine ich natürlich additiv zum Verkehrswert der Immobilie selbst. Selbstverständlich ist das mal mehr und mal weniger vom Marktgeschehen abhängig. Aber in Zeiten einer Niedrigzinsphase ist der Immobilienmarkt eher pro statt contra.

Tipp

Lasst euch bei Kauf einer Immobilie diese Instandhaltungsrücklage nicht gesondert ausweisen. So wird quasi davon ausgegangen, dass beim Verkauf keine gesonderte Instandhaltungsrücklage im Kaufpreis enthalten ist. Vorteil dadurch: Es wird im vollem Umfang, also höhere Anschaffungs- und Herstellungskosten, abgeschrieben. Innerhalb der Spekulationsfrist kann es aber zumindest für den Veräußerer durchaus interessant sein, wenn er die Instandhaltungsrücklage gesondert ausweist. Denn so fallen weniger Veräußerungsgewinne an. Dieses Problem auf Seiten des Veräußerers sollte aber nicht zu deinem Problem werden. Daher immer außerhalb der Spekulationsfrist verkaufen!

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