Strategie – Chancen und Risiken möblierte Vermietung

möblierte Vermietung

Strategie – Möblierte Vermietung

Schon seit einiger Zeit, genau genommen seit 2012, steigt das Angebot an Inseraten in Bezug möblierte Vermietung. Die Masse, so kann aus den Immobilienportalen entnommen werden, ist vor allem in den größten Städten Deutschlands wahrnehmbar. Spezifischer gesagt, vor allem da, wo Mietpreisbremsen vorhanden sind, so zumindest meine Wahrnehmung. Laut der empirica ag liegt der Anteil in den 7 größten Städten im Schnitt bei 44 % im Juli 2016, was einer durchschnittlichen Erhöhung von 10,9 % gegenüber dem Jahr 2012 ausmacht.

Ein Grund für den Anstieg bzw. überhaupt den hohen Anteil an möblierten Wohnungen könnte sein, dass durch die möblierte Vermietung die Mietpreisbremse ausgehebelt werden kann. Ein weiterer Grund kann natürlich auch die sich veränderte Einstellung zu Arbeitsplatz und Wohnort sein. Heutzutage ist es nicht unüblich, dass es mehr und mehr Pendler gibt. Ich selbst kenne aus meinen Umkreis einige, so zum Beispiel mein Makler oder meine Nachbarn. Ab einer gewissen Distanz zwischen Wohnort und Arbeitsplatz kann es sinnvoll bzw. effektiver sein, eine zweite Unterkunft zu anzumieten.




Möblierte Vermietung – Risiko bei Beschädigung der Gegenstände

Die erste Frage für dich als Vermieter dürfte wahrscheinlich sein, wie du das Risiko von Beschädigungen an Möbeln umwälzen kannst. Prinzipiell kannst du ja nicht davon ausgehen, dass nie etwas durch Schusseligkeit oder Mutwilligkeit unbrauchbar gemacht wird. So wäre es doch schön, wenn du deinen Mieter in die Haftung nehmen könntest, indem du ihn dazu verpflichtest, eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen und dir dann als Kopie bei Mietvertragsbeginn übergeben wird. Da eine Verpflichtung als formelle Erweiterung in einem Mietvertrag als unwirksam erklärt werden würde, benötigst du dazu neben dem Mietvertrag eine Individualvereinbarung. Ein Muster dazu habe ich vorbereitet und kannst du dir nachfolgend herunterladen. Somit bist du also hier auf der sicheren Seite.

Möblierte Vermietung und Preisfindung – Die Frage nach dem Möblierungszuschlag

Die zweite Frage dürfte der anteilige Mietpreis für die Möblierung sein. Möbel sind nach dem Steuerrecht grundsätzlich über 10 Jahre abzuschreiben, auch wenn die Nutzungsdauer durchaus um einiges kürzer oder länger sein kann. Daher würde ich mich auch grundsätzlich an diesen Zeithorizont halten in der deine ursprüngliche Investitionshöhe für die Möblierung bezahlt ist. Darüber hinaus kannst du natürlich eine Kapitalverzinsung einnehmen, sonst würdest du ja auch keine Investition tätigen.

Grundlage sind deine angeschafften Möbel

Nehmen wir an, du hast eine 50 m² Wohnung, welche du möbliert vermieten möchtest. Folglich brauchst du:
  1. Küche: Vollständige Küchenausstattung (exkl. Teller, Pfannen usw.)
  2. Schlafzimmer: Kleiderschrank, Bett, evtl. Fernseher und Stuhl/Sessel
  3. Bad: Badschrank, Waschmaschine, evtl. Trockner (auch hier würde ich auf Toilettenbürste, Fön usw. verzichten, welche durch den Mieter selber zu beschaffen sind)
  4. Wohnzimmer: Couch, Tisch, Side- bzw. Lowboard, Fernseher usw.
  5. Flur: Garderobe
  6. Sonstiges wie W-LAN Router, Safe, Staubsauger usw.
Die Liste ist natürlich keine vollständige Liste und ist abhängig von dem Standard den du bieten möchtest. Je mehr und je höherwertig du das Ganze aber anbieten möchtest, desto höher auch deine Investition und das Risiko, dass der Geldbetrag bei Beschädigung schon etwas heftiger ausfallen kann. Eine Orientierungshilfe kann auch ein Hotelzimmer, eine Ferienwohnung oder deine eigene Wohnung sein. Prinzipiell sollten aber kleine Sachen, welche im Wert unter 100 EUR sind bzw. nach Auszug des Mieters definitiv erneuert werden sollten (Toilettenbürste, Bettlagen usw.) vom Mieter selbst beschafft werden. Nach Anschaffung deiner Ausstattung führst du eine Inventarliste, welche du bei Zeitpunkt der Übergaben der Wohnung abprüfst auf Vollständigkeit und Funktionsfähigkeit. Dokumentieren kannst du das Ganze natürlich im Übergabeprotokoll. Mängel solltest du aber auch fotografisch festhalten. Die Inventarliste sollte ebenfalls deiner Individualvereinbarung beiliegen und unterzeichnet werden.

Die Berechnung

Nehmen wir an, du hast gute Möbel für das kleine Appartment im Wert von 5.000 EUR erstanden. Abgeschrieben wird das Ganze über 10 Jahre. Da aber nicht jedes Jahr gleich viel an Möblierungszuschlag sinnvoll erscheint, da die Ausstattung älter und abgenutzter wird, muss eine Brücke geschlagen werden. Dazu habe ich das Hamburger Modell gefunden und fand es auch eine gute Idee, dieses als Grundlage zur Berechnung des Mietzuschlages zu verwenden.

Das Hamburger Modell kurz erklärt

Das Hamburger Modell basiert auf der degressiven Abschreibungsvariante, um den Möblierungszuschlag zu ermitteln. Degressiv bedeutet, dass immer ein fester Prozentsatz auf den noch überbleibenden Restwert des jeweiligen Jahres angesetzt wird. In der Literatur wird mehrheitlich von 15 % p.a. geschrieben. Dadurch ist gegeben, dass am Anfang mehr Möblierungszuschlag verlangt werden kann als zum Ende hin.

Die Verzinsung deiner Investition

Eine rechtliche Verbindlichkeit gibt es hier nicht an die du dich halten musst. Üblich sind jedoch zwischen 10 % und 15 %. Jedoch gab es auch mal ein Urteil des Landgerichtes Berlin, wo von einer Verzinsung von 2 % auf den beizulegenden Restwert entschieden wurde.

Die 410 EUR Regel

Eine Ausnahme von der steuerlichen Abschreibung besteht bei einzelnen Gegenständen, wenn sie weniger als 410 EUR kosten. Das ist sogar vorteilhaft für dich, denn diese Gegenstände kannst du sofort als Werbungskosten in dem Jahr geltend machen, wo du sie angeschafft hast und trotzdem anhand nachfolgendem Beispiel (rechter Teil der Tabelle) kalkulieren. Solltest du also nicht gerade sehr gehobene Möbelstücke zur Vermietung anbieten, wirst du wohl nur bei der Küche über diese Grenze hinauskommen. Diese ist nämlich laut Urteil ein zusammenhängendes selbständiges Wirtschaftsgut und damit sind die Elektrogeräte mit inbegriffen. Mit diesen grundlegenden Bestandteilen kann nun eine Ermittlung stattfinden, welche wie folgt aussieht: Möblierte Vermietung - Preisfindung

Vorteile möblierte Vermietung

  • Es wird das Problem des Bestellerprinzips in Verbindung mit der Mietpreisbremse umgangen. Wie sollte auch ein Vergleich stattfinden, da die Ausstattung der Möblierung sich maßgeblich unterscheiden kann. Der Gesetzgeber könnte höchstens eine generelle Regelung wie bei Modernisierungsmaßnahmen treffen. Zumindest führt also nicht nur die Möblierung an sich zur Mietpreishöhe, sondern auch das dadurch umgehende oben erwähnte Problem. Gut für Vermieter, schlecht für Mieter.
  • Du fokussierst dich auf eine Art Nische im Immobilienmarkt. Zwar reduziert sich die Gesamtmenge der Nachfrage, aber auch das Angebot ist geringer, welches der Nachfrage gegenübersteht. Prinzipiell kannst du dich nicht nur als Vermieter sehen, sondern wirst quasi schon zum Dienstleister.
  • Sofortige Werbungskosten im Jahr der Anschaffung bei Möbelstücken unterhalb der 410 EUR Grenze (Einzelpreis ohne Mehrwertsteuer).
  • Höhere Einnahmen, also auch über die Anschaffungskosten hinaus, da eine Verzinsung inbegriffen ist.

Nachteile möblierte Vermietung

  • Kürzere Anmietungen, da Personen, welche den Wunsch nach möblierten Appartments haben, eher eine geringere Mietzeit im Auge haben
  • Dadurch höherer Verwaltungsaufwand und auch evtl. Maklerkosten
  • Bereitstellen der Funktionsfähigkeit
  • Trotz Absicherung über Individualvereinbarung besteht ein Risiko des Zahlungsausfalls bzw. auch der schlechten Behandlung der Möbel und somit des Zustandes

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