Risiken Immobilien – 3 wesentliche Größen

Risiken Immobilien

Jede Investition, welche eine Rendite abwerfen soll, birgt gewisse Risiken. Ein Risiko bedeutet, das ein Fall zu einer gewissen Wahrscheinlichkeit eintreten kann, der die eigentliche Idee/Vorstellung wie das Geschäft laufen soll, negativ abweichen lässt. Im schlimmsten Fall führt das zur Insolvenz bzw. bei Immobilien zu  Zwangsversteigerungen.

Risiken Immobilien

Ich sehe jedoch Risiken nur dann als ein Problem, wenn sie nicht steuerbar sind. Daher gilt im vornherein eines Geschäfts:

  1. Businessplan erstellen
  2. Etwaige Risiken erkennen
  3. Handlungsalternativen bei Eintritt der Risiken definieren

Existieren Risiken, wozu keine Handlungsmöglichkeiten existieren oder eher schwer umsetzbar sind, dann sollte von der Investition Abstand genommen werden.

Welche Risiken sind bei Immobilieninvestitionen zu steuern?

Objektrisiken

Was du bei der Objektauswahl berücksichtigen solltest:

  • Innerhalb/ außerhalb einer Stadt: Je weiter die Immobilie außerhalb der Stadt ist, desto wertinstabiler ist sie. Der Trend ist, das mehr und mehr in den Zentrumskern einer Stadt ziehen. Hingegen ist in den ländlichen Gebieten die Nachfrage abnehmend.
  • Je mehr ins Stadtinnere geblickt wird, desto weniger Mietrendite kann man erwarten: In Großstädten sind die Preise teurer. Hier wird kaum das Problem bestehen, die Wohnung zu vermieten. Jedoch ist es schwieriger rentable Objekte zu finden. Prüfe den Mietpreisspiegel und recherchiere Soll-Mieten. Besteht der Mietvertrag schon länger und eine Anpassung des Mietpreises schwierig, kann es gut für die Kaufpreisverhandlung der Immobilie sein. Wer sagt, dass der genannte Preis fix ist?! Sollte nichts dabei sein, weiche auf eine andere Stadt aus oder lass dir mehr Zeit. Merke: Wichtig ist nicht der Zeitpunkt des Kaufs, sondern der Kaufpreis!!! Der Artikel “Wie viel kann ich finanzieren” und der kostenfreie Service “Markpreis Immobilien” kann dir ebenfalls weiterhelfen.
  • Arbeitslosenquote in der Stadt und im jeweiligen Stadtbezirk der anvisierten Immobilie: Stell dir die Frage, wo würdest du lieber hinziehen? Je geringer die Arbeitslosenquote, desto besser ist es für den Objektwert.
  • Leerstandquoten und deren Entwicklung sind ein guter Anhaltspunkt für die Analyse von Angebot und Nachfrage. Eine erhöhte Leerstandquote bedeutet geringe Nachfrage im Verhältnis zum Angebot und somit musst du mit geringen Mietpreisen und schlechter Immobilienwertentwicklung rechnen. Siehst du jedoch positive Tendenzen, besteht die Möglichkeit ein Schnäppchen zu schlagen. Gleichzeitig hast du die Möglichkeit an zukünftigen Entwicklung partizipieren zu können.
  • Die Entwicklung des zur Verfügung stehenden Einkommens zu den Kaufpreisen: Je höher die Kaufpreis- zur Einkommensentwicklung, desto geringer die Nachfrage nach Mietobjekten. Wenn die Kaufpreise steigen, müssen die Mieten höher oder die sonstigen Kosten günstiger sein. Steigen Mieten, muss man sich diese auch leisten können. Steigt das Einkommen über längere Zeit nicht so schnell, dünnt das Mietinteressenten aus, also ist die Folge: Weniger Nachfrage und somit evtl. Leerstand.
  • Leerstand/ Nachfrage (Zuziehen-Wegziehen)/ Wohnungsneubau: Klar ist, wenn Leerstand besteht und die Nachfrage abnehmend ist, gleichzeitig aber Wohnraum geschaffen wird, die Aussichten für eine Kapitalanlage eher kritisch sind.

Hinweis

Zu den Risiken bzgl. der Lage hatte ich auch hier einen Artikel. Hier erläutere ich den Zusammenhang zwischen Städte-Ranking, Risiko und Renditeerwartung.

Risiken durch Mieter

Beim Mieter besteht ebenfalls die Möglichkeit, das Risiko zu steuern. Beachte bei der Mieterauswahl folgende Punkte:

  • War der Mieter pünktlich zur Besichtigung und sein Erscheinungsbild passend?
  • Hast du dir eine Schufa-Auskunft eingeholt?
  • Lass dir vor der Besichtigung ein Formular ausfüllen, worin der letzte Vermieter und dessen Kontaktdaten genannt werden. Lass dir das durch ein Dokument wie die Nebenkostenabrechnung bestätigen, um sicherstellen zu können, das du nicht belogen wirst. Anschließend erkundige dich bei dem vorhergehenden Vermieter über evtl. Probleme und Zahlungsverzüge bzw. -ausfälle.

Exkurs

Sollte der Mieter dennoch nicht zahlen, kündige mit gesetzlicher Frist den Vertrag und zögere dabei auch nicht. Ein Zurückziehen der Kündigung ist nach Begleichen jederzeit noch möglich. Im Notfall hast du die Option ein eigentlich nicht auszuschlagendes Angebot zu machen: Wenn der Mieter sofort auszieht, erhält er nach Auszug bspw. 2.000 EUR. Klar, das sind evtl. 4 Monatsmieten, aber besser 4 bis 6 Monatsmieten, als lange auf Gerichtsverhandlungen zu warten, was in die Jahre gehen kann oder?! Außerdem kannst du diese 2.000 EUR als Werbungskosten geltend machen, indem du ein Schreiben mit Umzugsbeihilfe fertig machst und du es vom Mieter signieren lässt.

Finanzierungsrisiken

  • Kündigung und somit nur noch 60% deiner letzten Bruttobezüge aus nichtselbständiger Arbeit: Kalkuliere, ob du die Rate zur Not noch immer stemmen kannst, falls Leerstand oder Mietausfall eintritt und du Arbeitslos wirst. Bilde evtl. für den Fall der Fälle Rücklagen. Möglicherweise besteht aber auch schon die Diversifikation durch mehrere vermietete Objekte. Sollte es keine Alternativen zur Zahlung der Raten geben, sprich mit der Bank über ein Aussetzen.
  • Gerade in der heutigen Zeit sind Zinsen sehr günstig, die Kaufpreise aber teuer. Beachte also die Anfangstilgung. Sie sollte nicht zu hoch sein, so dass du zu viel Cashflow aufgibst, was du zum Ansparen von neuem Eigenkapital gebrauchen kannst. Das Eigenkapital kannst du für weitere Projekte verwenden oder die Restschuld nach Ablauf des Kreditvertrages begleichen. Wenn die Tilgung gering gehalten wird, musst du aber auch bedenken, dass die Restschuld am Ende der Laufzeit hoch ist. Mach dir einen Plan, wie du diese Restschuld bedienst und das vom Anfang an. Mach die Überlegung, in 10 bis 15 Jahren, hätten wir Zinsen von 7%. Klar, unwahrscheinlich, aber nicht unmöglich!
  • Ein Beispiel, wie die Auswirkung von Zinsänderungen aussieht, habe ich im zweiten Teil des Artikels veröffentlicht. Klicke hier, um ihn weiterzulesen.

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