Gewerbliche Finanzierung von Immobilien – Bankanforderungen bei Objektgesellschaften

Gewerbliche Finanzierung von Immobilien

Bevor ich auf den Artikel „gewerbliche Finanzierung von Immobilien“ eingehe, möchte ich kurz nochmal eine Zusammenfassung auf die beiden zuvor geschrieben Artikel geben, welche Grund und Grundlage für das hier Geschrieben waren.

Im ersten Artikel zu Objektgesellschaften bin ich auf die Unterschiede zwischen der im Privatbesitz versus der in einer rein vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft gehaltenen Immobilie eingegangen. Daraufhin konnten die Vorteile verständlich dargelegt werden. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass du den Unterschied zwischen Cashflow und Gewinn-/Verlustrechnung kennst. All das wurde eben in diesem Artikel behandelt.

Der darauf aufbauende Artikel führte diesen Vergleich dann fort. Dabei wurde auf den eigentlichen Nachteil einer Objektgesellschaft eingegangen, die steuerliche Auswirkung bei Verkauf einer Immobilie. Ich erläuterte aber auch, wie dieser Nachteil umgangen werden kann. Außerdem erwähnte ich in diesem Artikel am Rande, dass bei einer Objektgesellschaft zusätzliche Kosten für Buchhaltung, Abschlussprüfung und Steuerberatung entstehen.

Um das Thema nun vollumfänglich darzustellen, fehlt bisher noch ein wesentlicher Punkt. Dabei geht es um die Finanzierungsbedingungen einer Objektgesellschaft, wenn du eben aus dieser Immobilien kaufen möchtest und du dazu eine Bank als Partner an deiner Seite brauchst. Da bei mir im nächsten Jahr selbst so ein Projekt anstehen könnte, habe ich bei meiner Bank ein Beratungsgespräch gehabt. Die Ergebnisse möchte ich euch nun im Folgenden vorstellen.

Gewerbliche Finanzierung von Immobilien – Die Frage nach der Haftung

Die erste Gegenfrage einer Bank ist natürlich das „Warum?“. Also warum willst du das machen? Sind es rein steuerliche Aspekte oder eben haftungsbeschränkende Gründe? Eine Bank möchte natürlich nie hören, dass es primär um Haftungsbeschränkung geht. Sicherlich weißt du, dass eine GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) nur mit dem Eigenkapital haftet. Sollten also Zahlungsschwierigkeiten auftreten oder sogar Insolvenz, bleibt der Bank nur die Verwertung des in der Gesellschaft liegenden Vermögens wie bspw. Grundstücke und Gebäude plus eben das Eigenkapital von 25.000 EUR.

Bei einer Unternehmergesellschaft ist dieser Aspekt noch etwas extremer. Das liegt vor allem darin, dass du eine Unternehmergesellschaft grundsätzlich mit einem einzigen EUR gründen kannst. Bis die 25.000 EUR voll als Eigenkapital bei der Gesellschaft hinterlegt sind, müsstest du dann aber von deinem jährlichen Gewinn jeweils immer mindestens 25 % in der Gesellschaft belassen. Sind die 25.000 EUR voll, dann könntest du in eine GmbH umfirmieren.

Damit die Bank nun eine Haftungsbeschränkung auf deiner Seite umgehen kann, fordert sie dann eine vollumfängliche und private Bürgschaft von dir. Somit musst du, wenn aus der Gesellschaft die Finanzierung nicht mehr bedient werden kann, aus deinem privaten Vermögen zahlen. Kannst du auch das nicht, dann bedeutet es Privatinsolvenz und dein privates Vermögen wird ebenfalls verwertet.

Jedoch gibt es eine Möglichkeit, wann du keine private Bürgschaft mehr abgeben musst, dazu aber im nächsten Punkt.

Gewerbliche Finanzierung von Immobilien  – Die Mindesthöhe des Finanzierungsbetrages

Zwar haben die Banken nicht alle die gleichen Konditionen, prinzipiell wirst du dich wohl aber auf eine hier aufgelistet Tendenz einnorden müssen. In meinem Gespräch gab es zwei unterschiedliche Finanzierungsschwellen. Zum einen, du gibst eben eine private Bürgschaft ab. Dann liegt das Minimum an Finanzierungsvolumen, also nach Erwerbsnebenkosten, bei 250.000 EUR.

Willst du keine private Bürgschaft abgeben müssen, dann brauchst du ein Minimum an Finanzierungsvolumen von 500.000 EUR.

Die Problematik die aus der Mindesthöhe der Finanzierungssumme entsteht

Nun grundsätzlich scheint es im ersten Augenblick kein großes Thema. Stell dir aber bitte mal die Frage, was du mit dem jeweils geringsten Schwellwert finanzieren willst. Bei einem Minimum von 250.000 EUR bekommst du kein Mehrfamilienhaus, zumindest nicht in Städte-Kategorien A, B und evtl. auch C. Für eine Wohnung ist dieses Volumen schon wieder zu hoch, außer du kaufst ein Appartement in einem Neubau oder eben in Städten der Kategorie A. Beide Überlegungen sind aber in den meisten Fällen unrentabel.

Was du damit nun anstellen kannst?

  1. Bei 250.000 EUR ist eine Art Bündelfinanzierung möglich. Also du kaufst mehrere Objekte und finanzierst sie über eben einen Kredit. Das Problem dabei, es gibt einige Banken, welche den vollständigen noch offenen Kredit zurückgeführt haben wollen, wenn es bspw. nur zu einer von drei Immobilienverkäufen kommt, welche du mit dieser Bündelfinanzierung gekauft hast. Weiterhin kommst du zwangläufig in die Überlegung, wie viele Wohnungen du nun mit 250.000 EUR kaufen müsstest, damit du eben diese erreichst. In den Städten wo ich unterwegs bin, bekomme ich in der Regel 3 Wohneinheiten für. Wie schwierig ist es also, gleichzeitig 3 Wohnungen zu finden, welche du auch kaufen möchtest und dir die Bank dann auch leiben gern finanziert? Du siehst, die Wahrscheinlichkeit ist hier nicht auf deiner Seite, mindestens hast du aber einen sehr hohen administrativen Aufwand unter hohen Zeitdruck zu betreiben.
  2. Du nimmst mehr Finanzierungsvolumen auf dich und kaufst eben eine Immobilie die in den Finanzierungsrahmen passt. Voraussetzung ist allerdings das nötige Eigenkapital, womit wir beim nächsten Punkt sind.

Gewerbliche Finanzierung von Immobilien  – Eigenkapitalhöhe und Zinsaufschlag

Und damit wären wir bei einer weiteren Hürde. Die Bank will unabhängig davon, ob du nun mindestens 250.000 EUR und Bürgschaft oder mindestens 500.000 EUR und keine Bürgschaft willst, rund 30 % Eigenkapital von dir sehen. Also liegst du hier mindestens zwischen 75.000 EUR und 150.000 EUR. Wenn das mal nicht ordentlich ist. Wie gesagt, das kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein, richte dich aber auf eine solche Tendenz ein.

Weiterhin zählst du bei einem solchen Vorhaben prinzipiell nicht mehr als reiner kleiner privater Investor. Vielmehr wirst du bei der Bank als gewerblicher Kunde eingestuft. Allein dafür kommt zu einem am Markt üblichen Sollzins für Privatanleger ein Risikoaufschlag von 0,5 % bis 0,8%.

Fazit

Ob die Vorteile einer Objektgesellschaft die damit einhergehenden höheren Kosten und Finanzierungsbedingungen plus mehr Verwaltungsaufwand überwiegen, solltest du gründlich durchrechnen. Aus meiner Sicht ist das nur der Fall, wenn der cashflowbedingte Vorteil von erheblichen Ausmaße ist. Dann sprechen wir aber eben auch von einem höheren Finanzierungsvolumen und somit höheren Eigenkapitalanforderungen. Wenn du also nicht gerade Mal um die 100.000 EUR zur freien Verfügung für eine Immobilieninvestition hast, dann kannst du von der Idee einer rein immobilienverwaltenden Kapitalgesellschaft Abschied nehmen, zumindest vorerst.

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2 Antworten

  1. Dany sagt:

    Ich habe folgendes nicht ganz verstanden:

    „Gewerbliche Finanzierung von Immobilien – Die Mindesthöhe des Finanzierungsbetrages Zwar haben die Banken nicht alle die gleichen Konditionen, prinzipiell wirst du dich wohl aber auf eine hier aufgelistet Tendenz einnorden müssen. In meinem Gespräch gab es zwei unterschiedliche Finanzierungsschwellen. Zum einen, du gibst eben eine private Bürgschaft ab. Dann liegt das Minimum an Finanzierungsvolumen, also nach Erwerbsnebenkosten, bei 250.000 EUR.

    Willst du keine private Bürgschaft abgeben müssen, dann brauchst du ein Minimum an Finanzierungsvolumen von 500.000 EUR.“

    Wieso gibt die Bank bei einer höheren Summe von 500.000€ der GmbH ein Kredit ohne private Bürgschaft? Für mich macht das gerade keinen Sinn. Kann mir hier jemand weiter helfen?

    • Clue sagt:

      Hi Dany,

      ich hatte das Gespräch damals mit meiner Bank, welche eine der 3 größten in Deutschland tätigen ist in diesem Bereich und ich es somit auch als repräsentativ halte.
      Des Rätsels Lösung steckt in der Eintrittsbarriere. Dazu mal folgendes Beispiel zu einer 250 T€ Finanzierung, wo die 30 % Eigenkapital oben drauf kämen:

      Finanzierung: 250 T€
      Eigenkapital (Rückrechnung): 107 T€

      Eigenkapitalberechnung: 250 T€ / (1 – 30 %) = 357 T€ – 250 T€ = 107 T€

      Kaufpreis inkl. Erwerbsnebenkosten: 357 T€
      davon Erwerbsnebenkosten ca. (bspw. 15 %): 53,5 T€

      Folglich Kaufpreis rein auf Immobilie: 303,5 T€

      Wie sieht es bei 500 T€ und 30 % EK aus:

      Finanzierung: 500 T€
      Eigenkapital (Rückrechnung): 214 T€

      Kaufpreis inkl Nebenkosten: 714 T€
      davon Erwerbsnebenkosten: 107 T€

      Warum also nun bei 250 T€ eine Bürgschaft und bei 500 T€ nicht?

      Zum einen, verdient die Bank bei einem größeren Finanzierungsvolumen mehr. So sind 1% von 500 T€ vereinfacht gesagt 5 T€ im ersten Jahr, bei 250 T€ nur 2,5 T€. Geht die Bank nun davon aus, dass sie bei Insolvenz mindestens ihr Kreditvolumen rein bekommt, so ist selbst bei gleichen Zins ein höheres Margengeschäft bei gleichem Aufwand möglich.

      Möglichkeit 2 der Bank ist, einen minimal höheren Risikoaufschlag in den Zins einzukalkulieren, wenn trotz höherem Kreditvolumen keine Bürgschaft vorhanden ist. Dadurch wächst die Marge nochmals, aber gleichem Arbeitsaufwand.

      Nun zu einem 3. Gedankengang der Bank: Bedenken wir bei einem Kreditvolumen von 250 T€, welcher Kaufpreis sich durch Rückrechnung ergibt – 303,5 T€. Für dieses Geld gibt es in den meisten Lagen maximal ein kleines Mehrparteienhaus. Bei einem Kreditvolumen von 500 T€ und somit einem Kaufpreis lt. Rückrechnung von ca. 607 T€ schon ein mittleres bis größeres Mehrfamilienhaus. Durch letzteres gibt es eine höhere Risikostreuung als bei kleinerem Finanzierungsvolumen und das, wie oben mehrfach schon geschrieben, gleichem Arbeitsaufwand für die Bank.

      Das sollten die wesentlichen Gründe dafür ein. Wenn jemandem weitere bekannt sind, dann gern ab damit in die Kommentarbox.

      Dany, ich hoffe, ich konnte damit zumindest etwas Licht ins Dunkle bringen.

      Grüße
      Sandro

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