6 Grundsätze, woran die Bank die Forderung von Eigenkapital fest macht

Im Artikel “Wie viel kann ich finanzieren” bin ich auf wesentliche Punkte eingegangen, die auf Grund der unterschiedlichen Ausgestaltung die Höhe der Forderung von Eigenkapital zu einer individuellen Angelegenheit macht. Tendenzen ergeben sich jedoch wie folgt:

1. Je höher der Cashflow (Überschuss),
2. umso größer das Vermögen gegenüber bestehender Schulden.
3. Je geringer die Summe des Kreditrahmens zur Bilanzsumme der Bank,
4. umso mehr Entscheidungsbefugnis durch die Person bei der Bank.
5. Je positiver und je länger die bestehende Partnerschaft zur Bank
6. umso besser die Lage und Ausstattung der Immobilie,

desto besser sind die Kreditkonditionen. Am höchsten gewichtet sind aber wohl die ersten beiden genannten Punkte. Je besser diese Gesamtbewertung ausfällt, desto Wahrscheinlicher kann auch bei Immobilien mit Vermietungsziel eine 100% Fremdfinanzierungen erreicht werden.

Was die Bank in den meisten Fällen sehen will

Auf jeden Fall solltest du einplanen, dass die Erwerbsnebenkosten zu tragen sind. Um den Daumen sind es ca. 10 % des Kaufpreises. Bei Vermietungsabsicht sind bei guter Bonität und gutem Immobilienobjekt weitere 10 bis 20 % des Kaufpreises als Nachweis nötig. Nachweis bedeutet, aufzeigen, aber nicht einsetzen müssen oder wollen . Darunter zählen auch alle schnell liquidierbaren Vermögensgegenstände. Nachfolgend ein paar Beispiel, welche bei der Selbstauskunft erwähnt werden können und sollten:

1. Geld auf Ihrem Konto
2. Der Rückkaufwert von Kapitallebensversicherungen
3. Stand des Bausparvertrages
4. Wertpapierdepot

Tipp

Versuch Verwandte zu überzeugen für ca. 2 bis 3 Monate erspartes Geld auf deinem Konto zu parken, dadurch kannst du mehr Barvermögen bei der Selbstauskunft aufzeigen und die Bank wird sich freuen.

Forderung von Eigenkapital bei Immobilien mit dem Ziel Eigennutzen

Sollte nicht so viel Eigenkapital vorhanden sein, wäre der Anfang eines Immobiliengeschäftsmodells womöglich durch den Eigennutzen gegeben. Hier sind die Anforderungen geringer. In den meisten Fällen sind nur die Erwerbsnebenkosten zu tragen und du solltest einen “positiven Cashflow” ausweisen können. Wie das Geschäftsmodell aussieht erkläre ich im Artikel “Eigenkapital durch Immobilienerwerb mit Eigennutzen”.

Forderung von Eigenkapital bei Kapitalanlegern mit größeren Ideen

Mit Kapitalanleger und größeren Ideen ist gemeint, relativ zügig einen größeren Bestand an Immobilienobjekten zur Vermietung zu erwerben. Das Vorgehen ist vor allem für diejenigen Interessant, die Immobilien in ein bis zwei Jahresabständen erwerben wollen. Bekannt ist dieses Thema schon länger, aber immer hinter verschlossenen Türen diskutiert. Alex Fischer, ein sehr bekannter Investor in Düsseldorf, spricht offen über dieses Thema unter dem Namen “Rollierendes Eigenkapital”.

Wohl größtes Problem eines Immobilieninvestors ist, dass er bei Käufen in kurzen Zeitabständen nicht so viel Eigenkapital aufbringen und sparen kann, wie er letztendlich durch die Bank vorgeschrieben bekommt. Meist handelt es sich hier immer um die Kaufnebenkosten. Wie hoch diese ausfallen können, siehe in diesem Artikel.

Je kürzer die Zeitabstände, größer die Objekte oder besser die Lage, desto größer wird der Eigenkapitalbedarf. Das Schöne, Banken achten weniger darauf, ob das Eigenkapital eingebracht wird, lediglich vorhanden muss es sein. Daraus lässt sich ableiten, dass die Bank sehr wohl die Kaufnebenkosten einer Immobilie finanziert. Da die Bank jedoch mehr finanziert, als die Immobilie zum Kaufzeitpunkt kostet, geht sie ein höheres Risiko ein. Somit will das Kreditinstitut eine zusätzliche Absicherung der Kaufnebenkostenfinanzierung, um bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners den finanzierten Nebenkostenanteil zurück zu erhalten.

Funktionsweise des rollierenden Eigenkapitals

Nehmen wir an, du kaufst eine Wohnung zu 100.000 EUR, die Bank möchte von dir die Kaufnebenkosten sehen und du sollst sie tragen. In unserem Beispiel sind die Kaufnebenkosten 10% bzw. 10.000 EUR. Du vereinbarst nun mit der Bank, das sie die 110.000 EUR finanziert und du die 10.000 EUR auf ein Sparkonto (bspw. Tagesgeld) mit Sperrfrist hinterlegst. Das Kapital ist so lange an die Bank abgetreten und kann nicht durch dich abgerufen werden, bis mindestens die 10.000 EUR des Kredites getilgt sind. Nachfolgend eine Auflistung, wann das Eigenkapital wieder frei verfügbar ist:

Du siehst, wenn du 10.000 EUR an Kaufpreisnebenkosten durch deinen Bankpartner mit finanzierst und eine 3%ige Tilgung vereinbarst, dann steht dir das Eigenkapital nach 3 Jahren wieder zur Verfügung. Das Eigenkapital ist nicht verloren gegangen, denn die Tilgung erfolgt zumindest zum Teil durch die Mieteinnahmen. Deckt die Miete die Zinsen und Tilgung, dann hast du eine sehr gute Basis und dein Eigenkapital wird zu 100% finanziert. Ein weiterhin sehr positiver Effekt spiegelt sich durch diese Systematik in deiner Selbstauskunft auch während der 3 Jahre wieder. Denn es wird genauso wie Vermögen behandelt wie ein Aktiendepot und Bargeld auf deinem Konto.