Immobilie finanzieren vor Renteneintritt – Was solltest du beachten?

In den letzten Tagen beschäftigte mich eine Frage etwas mehr. Konkret ging es darum, eine Immobilie als Kapitalanlage zu finden und zu finanzieren, wobei die Person noch 15 Jahre bis zum Renteneintritt hat und der Aspekt der Sicherheit ebenfalls im Vordergrund stand. Demzufolge berechtigterweise die Frage – Immobilie finanzieren vor Renteneintritt?

Kurze Zeit später fand ich auch zwei passende Eigentumswohnungen. Ich setzte mich gleich mit der Maklerin in Verbindung, Unterschrieb eine Verzichtserklärung und lies mir meine typischen Fragen, wie hier im Vorabcheck-Fragebogen plus Mietvertrag und Versammlungsprotokolle zuschicken. Die Eingangsparameter im Überblick:

 Die Analyse der Immobilien

Die Analyse der Immobilien war auf den ersten Blick ok. Die 1. Wohnung hatte keine indexierte Mietpreisanpassung und der Mietvertrag war erst vor einem halben Jahr abgeschlossen. Im schlechtesten Fall wäre eine Mietpreisanpassung nur im Rahmen der gesetzlichen Regelungen möglich und der Mieter könnte den Mieterhöhungsverlangen in der Zukunft nicht zusprechen. Weiterhin scheinen die nicht umlegbaren Kosten etwas zu hoch und der Verhandlungsspielraum für den Kaufpreis eher gering.

Die 2. Wohnung hingegen lässt etwas positiv überraschendes Durchblicken. Hier wurde zu damaliger Zeit ein Anmietvertrag mit einem Unternehmen geschlossen. Auch diesen Vertrag lies ich mir von der Maklerin zukommen. Ein Anmietvertrag war damals nicht mal unüblich. Es handelt sich dabei um eine Art Mietversicherung. Das Unternehmen zahlt in jedem Fall die monatlich anfallende Miete an den Eigentümer, egal ob diese Wohnung vermietet ist oder nicht. Im Umkehrschluss bekommst du aber dann als Eigentümer auch nicht die volle Miete vom Mieter gezahlt, sondern erhältst die Miete um einen Abschlag vom Unternehmen. D.h., im Moment würdest du hier als Mieter 375 EUR pro Monat bekommen, das Unternehmen bekommt aber 440 EUR pro Monat. In meinen Augen eine teure Versicherung, die mit 65 EUR pro Monat zu Buche schlägt.

Jedoch liegt in diesem Sachverhalt der 2. Wohnung auch das Potenzial. Aufgrund der geringeren Mieterwartungen im Verhältnis zum Kaufpreis, kann der Preis der Immobilie auch nicht dem heutigen Marktumstand gerecht sein.

Die Überlegung

Aufgrund des Potenzials habe ich den Vorschlag zum Kauf der 2. Wohnung gegeben. Den Aspekt des Anmietvertrages lies ich in meine Angebotsüberlegungen einfließen. Anschließend, sollte es zum erfolgreichen Abschluss kommen, wird der Anmietvertrag gekündigt. Dieser verlängert sich jeweils um 3 Jahre, wenn er nicht fristgerecht gekündigt wird. Wird er also dieses Jahr gekündigt, besteht der Vertrag noch drei weitere Jahre. Danach steht zumindest der derzeitige Mieterlös von 440 EUR pro Monat sicher zur Verfügung.

Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass das Gebäude 1994 errichtet wurde, also eine 50 jährige Abschreibungsdauer drauf existiert. Um die Abschreibung sehr hoch zu halten und somit so wenig wie möglich an Bemessungsgrundlage für die Steuern zu erwirtschaften, macht es durchaus Sinn, auf die Restnutzungsdauer beim Finanzamt und somit in der Steuererklärung zu plädieren. Grob gesagt bedeutet das:

50 Jahre – (Jahr des Erwerbs – Jahr der Bebauung) = 27 Jahre

Weitere Überlegung – Immobilie finanzieren kurz vor Renteneintritt

Nun sind 15 Jahre nicht kurz vor Renteneintritt, aber ich fand es eine passende Überschrift, um das näher zu bringen, was ich jetzt erläutere.

Die Höhe des Zinses hängt auch ab von der Zeit der Sollzinsbindung. Je länger der Zeitraum gewählt wird, desto höher wird der Zins. Je länger der Zeitraum, desto weniger Eigenkapital muss aber auch eingesetzt werden. Um das Risiko von Zinserhöhungen nach der Sollzinsbindungszeit auszuhebeln, sollte die Kreditlaufzeit gleich der Sollzinsbindungszeit sein, so meine Empfehlung, wenn der Zeitraum wie hier nicht länger als 15 Jahre vor Renteneintritt ist. Nachteil, aber logischer Schluss, das Eigenkapital muss höher sein, damit nicht nur die Erwerbsnebenkosten sondern auch die laufenden Kosten p.a. der Eigentumswohnung durch die Mieteinnahmen gedeckt sind. Der Vorteil: Die Bank belohnt die niedrigere Finanzierung als Immobilienwert gegenübersteht mit einem geringeren Zinssatz. Jedoch macht das bei dem Kreditvolumen nicht unglaublich viel aus (hier geht’s zu den Grundsätzen von Eigenkapitalforderungen).

Das Ergebnis aus Analyse und Überlegung

Es ist ein Eigenkapital von rund 55 TEUR einzubringen. Die Kreditlaufzeit und Sollzinsbindung wurde auf 15 Jahre bei 2 % Sollzins angenommen. Die Zinsannahme ist durchaus hoch für diese Bedingungen, jedoch ist die Annahme sicher, denn die Bank wird sehr wahrscheinlich weniger verlangen. Ich wollte aber einen Vorschlag unterbreiten, der nahezu niet- und nagelfest ist. Der Angebotsvorschlag liegt aufgrund der Umstände bei 95 TEUR. Wobei hier auch der Hinweis zu geben ist, dass sehr wahrscheinlich ein höheres Gegenangebot erfolgen wird. Ist der Käufer zu dem höheren Gegenangebot bereit, dann erhöht sich der Eigenkapitaleinsatz, nicht mehr die Kredithöhe. Denn eine höhere Finanzierung wäre in diesem Fall nicht tragbar. Nachfolgend das Ergebnis der Berechnung:

Mit rund 55 TEUR Eigenkapitaleinsatz lässt sich relativ risikoarm nach 15 Jahren ein Vermögen von ca. 120 TEUR aufbauen, so die Vergleichswerte im Netz. Das ist auch die Zielvorgabe gewesen. Bestehendes Kapital investieren und mit geringem Risiko vermehren und Mehrwert für die Rente schaffen.