Mit Immobilien reich werden Teil 2 – Standort- und Objektsuche

Projekt: Kapitalanlage mit steuerlicher Optimierungsabsicht 

Heute möchte ich „Mit Immobilien Reich werden Teil 2“ erläutern wie ich bei der Standort- und Objektsuche bei denkmalgeschützten Kapitalanlageprojekten vorgehe. Im Teil 1 dieser Artikelserie bin ich auf die Projektdefinition eingegangen. Aufgrund der Eigenkapital- und Cashflow-Spezifikation habe ich meinen Projektumfang auf 200.000 EUR begrenzt. Da als weitere Voraussetzung auch die steuerliche Optimierung und positiver Cashflow zu Grunde lag, wurde der Plan weiter sepzifiziert. Demnach wurde die Standort- und Objektsuche fixiert auf eine Eigentumswohnung mit Denkmalschutz.

Standortselektion bei Immobilien

Normalerweise würde ich mir in einem ersten Schritt bei der Projektsuche einen bzw. mehrere Standort/e in B- oder C-Lage aussuchen. Hier liegen die Kaufpreise relativ zur Miete in einem höheren Bruttomietrenditebereich. Dadurch ist in den meisten Fällen auch die Cashflowsituation besser. Nach etwas Recherchearbeit  zu bspw. Kaufpreis-, Mietpreis- und Bevölkerungsentwicklung usw., kristallisieren sich dann Städte heraus, die ich bevorzugen würde. Im Anschluss gehe ich dann auf Stadtteile und deren Entwicklung ein. Da ich dadurch die Region, in der ich investieren möchte, eingrenze, suche ich also explizit in den definierten Regionen nach Immobilien. Nach der Eingrenzung der Region würde ich anschließend mein Netzwerk aktivieren, um Immobilien mit meinem Suchprofil ausfindig zu machen. Dazu habe ich in diesem Artikel “Die passenden Immobilien finden – Quellen für Immobilienkäufe” bereits ausführlich geschrieben.

Die Besonderheit bei Denkmalschutzobjekten

Denkmalschutzobjekte, welche durch einen Bau- bzw. Projektträger projektiert sind, gibt es leider nicht wie Sand am Meer. Dahingehend empfiehlt sich eine zu starke Eingrenzung in der Region eher weniger, denn der Rechercheaufwand ist zu hoch und im Vergleich die Resultate ernüchternd. Meine Empfehlung ist daher, eine Filterung im ersten Schritt anhand der Städte-Qualifikation vorzunehmen und Standorte, wie oben beschrieben, in B- und evtl. C-Lage zu fokussieren. Ich fasse also meine Filterkriterien zum Projekt erst einmal zusammen:

1. Kaufpreis max. 200.000 EUR plus Erwerbsnebenkosten
2. Eigentumswohnung mit Denkmalschutz
3. Lage in sogenannten B- bzw. C-Städten

Im Jahr 2015 waren die am Markt angebotenen Projekte meist in Berlin, Leipzig, Dresden oder Erfurt. Berlin ist aufgrund der Städte-Qualifikation in Lage A herausgefallen. Hier liegen die Kaufpreise einfach nicht mehr im Verhältnis zu den Mieten. Demnach blieben für mich die Städte Leipzig, Dresden und Erfurt offen. Die drei Städte ordnete ich anschließend nach Entwicklungshistorie und legte folgende Präferenz fest:

1. Leipzig (B-Lage)
2. Dresden (B-Lage)
3. Erfurt (C-Lage)

Ich suchte zwar in allen drei Standorten nach Objekten, wenn ich aber 2 Alternativen hätte, würde ich bspw. die in Leipzig ggü. der in Erfurt vorziehen. Dabei ist es für mich selbstverständlich, dass sich beide Alternativen rechnen. Ich reduziere aber durch eine Wohnung in B-Lage mein Risiko durch bspw. Leerstand ggü. einer Kapitalanlage in C-Lage. Wenn du noch mal ausführlich über die Zusammenhänge der Stadt-Qualifikation und Rendite, Cashflow und Risiko informiert werden willst, dann klicke hier, um zum Artikel zu kommen.

Die Recherche nach passenden Objekten

Aufgrund des Internets ist es eigentlich keine große Kunst mehr, sein Problem und die passende Lösung dazu zu finden. Also habe ich als nächstes die Google-Suchmaschine mit dem Suchbegriff „Denkmalschutz Immobilien“ angeworfen. Als Ergebnis werden Websites angezeigt, welche wie folgt kategorisiert werden können:

1. Gesellschaften wie Estador. Man könnte sie als eine Art Vermittler oder Netzwerker deklarieren, denn sie können dir ein Rundum-sorglos-Paket anbieten. Sie haben Angestellte oder aufgrund ihres großen Netzwerks bewertete und spezifizierte Kontakte. Dazu unter anderem Vermittlung zu Bauträgern, Maklern oder auch Aftersales-Service, also die Betreuung nach Kauf oder Baufertigstellung. Auch die Prüfung der Partner wird vorgenommen und nimmt dir dabei schon mal Arbeit ab. Nichts desto trotz ist bei der Auswahl deines Projektes final auch der Projektträger zu prüfen. Auf dieses Thema werde ich im Laufe der Artikelserie an passender Stelle noch eingehen.
2. Unternehmen mit Maklern, die auf diesem Gebiet spezialisiert sind. Denn selten nehmen große Bau- bzw. Projektträger die Vermittlung und den Verkauf selbst in die Hand und vermarkten es öffentlich. So kann es passieren, dass du erst durch den Makler auf ein Projekt aufmerksam wirst, dass du vorher nicht auf den Schirm hattest. Der Vorteil liegt auch darin, dass die Makler bereits mehrfach für solche Projekt- und Bauträger tätig waren, was z. B. in der Finanzierung eine Hilfe sein kann. Dazu aber in der Artikelserie später mehr.
3. Frage einen privaten Vermögensberater, der für dich die Recherche gern übernimmt.

Der weitere Vorgang

Filtere anhand deiner definierten Kriterien auf den Portalen und nimm Kontakt zu einem Ansprechpartner auf. Ebenso kontaktierst du die unter b. aufgeführten Maklerunternehmen  und deinen privaten Vermögensberater und gibst deine Kriterien durch. Lass dir anhand deiner Kriterien Exposés zukommen. Werte diese anhand der Wirtschaftlichkeit aus. Wie du das machst, dazu ein kleiner Vorgeschmack in diesem Artikel „Immobilienwert ermitteln – 2 Verfahren zur eigenen Einschätzung –„. Scrolle runter bis zu  „Immobilienwert ermitteln durch fokussierte Mietrendite (brutto)“.

Hinweis am Rande

Das schöne bei Projektkäufen vom Bauträger ist, dass Maklerprovisionen nur indirekt anfallen. Das bedeutet, du wirst in der Regel den Makler nicht in die Erwerbsnebenkosten einrechnen müssen, da jene vom Bauträger gezahlt werden. Wiederum, so kannst du dir sicher denken, kalkuliert der Bauträger diese Kosten in sein Bauprojekt mit ein. Du zahlst sie also indirekt trotzdem. So oder so werden diese Kosten linear abgeschrieben. Der Vorteil ist: Bei einer 100% Finanzierung ist es einfach für dich, die indirekten Maklerprovisionen mit zu finanzieren. Denn normalerweise sind Erwerbsnebenkosten weiche Kosten, die du aus eigener Tasche bezahlen musst. Hier wiederum gibt es einen Trick, welchen ich im Artikel „Forderung von Eigenkapital“ unter dem Punkt „Funktionsweise des rollierenden Eigenkapitals“ erläutert habe.

Folgendes Video von Alex Fischer erläutert hier mehrere Tricks, wie du mit wenig bis keinem Eigenkapital dein Immobilienprojekt finanzierst: