Eigentumswohnung unter Denkmalschutz vs. Mehrfamilienhaus

denkmalschutz

In diesem Artikel soll es darum gehen, ob und wann eine Investition in eine Eigentumswohnung unter Denkmalschutz oder ein Mehrfamilienhaus besser ist und für wen welche Alternative im Fokus stehen sollte. Wenn du wissen möchtest, wie du durch Denkmalimmobilien deine Bonität verbesserst, dann lies dir mal diesen Artikel durch.




Eigentumswohnung unter Denkmalschutz

Allgemein wird eine Eigentumswohnung unter Denkmalschutz gegenüber einer Investition in ein Mehrfamilienhaus eher skeptisch betrachtet. Oft kommt das Argument, dass die Projektträger, welche die Eigentumswohnungen verkaufen, den Denkmalanteil in den Gesamtpreis einkalkulieren und somit doch relativ unrentabel scheint. Ich halte diese Aussage als zu allgemein gültig. Letztlich musst du dir im Klaren sein, dass du in den meisten Fällen in eine kernsanierte Wohnung/Immobilie investierst. Das bedeutet, sämtliche baulichen Sanierungs-Maßnahmen werden so vorgenommen, dass die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederhergestellt und in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wird. Also wird alles bis auf die tragende Struktur in Neuzustand gebracht. Dabei kann unter Umständen auch die tragende Struktur wie tragende Wände und Decken instandgesetzt werden. Die Kernsanierung ist nicht mit der Entkernung eines Gebäudes gleichzusetzen. Bei dieser Maßnahme wird der gesamte Baukörper mit Ausnahme der Fassade abgetragen und völlig neu wieder aufgebaut.

Ein Vergleich am Markt existierender Bauprojekte zeigt, dass ein Kauf einer Wohnung in einem Denkmalschutzprojekt nahezu gleich teuer zu einer Wohnung in einem Neubauprojekt ist. Für mich scheint diese Tatsache auch aus obigen Absatz nicht verwunderlich, da du quasi eine Art Neubau erwirbst.

Wann ist diese Art und Weise der Investition interessant

Nun, wenn du nicht genügend Eigenkapital auf der Seite hast (siehe Erwerbsnebenkosten), um ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, dann besteht nur der Erwerb einer Wohnung. Ob das nun in einem Neubau, im Bestand oder Denkmalschutzprojekt ist, das bleibt dir überlassen. Prinzipiell kommt aber aus Sicht des Kapitalanlegers eine Neubauimmobilie nicht in Betracht, da hier die Renditen am geringsten und evtl. nicht mal die vollständigen Kapitalkosten gedeckt sind. Bei einem Denkmalschutzprojekt wäre dem auch so, da die Preise, wie oben schon beschrieben, denen von Neubauten ähneln. Warum es sich trotzdem lohnt, wenn ordentlich kalkuliert wird:

  1. Nach Sanierung entstehen geringere Nebenkosten im Vergleich zur Bestandsimmobilie. Somit sind höhere Kalt-Mieten je m² möglich. Es findet eine Verschiebung von Nebenkosten zur Kaltmiete statt. Die Warmmiete ist für den Mieter in vielen Fällen nur unerheblich höher. Dafür wohnt er in einem Neubau mit neusten Standards.
  2. Für den Vermieter entstehen geringere Instandhaltungskosten und die Wahrscheinlichkeit unerwarteter Reparaturen ist viel geringer.
  3. Der größte Vorteil ist, dass du bei einem Denkmalschutzprojekt den unter Denkmal stehenden Sanierungsanteil bei

a) Vermietung über 12 Jahre komplett abschreiben kannst. D.h. du kannst die Abschreibung als Werbungskosten in deiner Steuererklärung gelten machen. Folglich ist deine jährliche Steuerbelastung geringer. Im ersten Jahr nach Bezugsfertigstellung erhältst du nach Abgabe deiner Steuererklärung eine schöne Steuerrückerstattung. In den Folgejahren lässt du dir den Freibetrag direkt in die Lohnsteuerkarte übertragen, womit du monatlich schon eine geringere Steuerlast hast und dir somit mehr Netto vom Brutto bleibt. Wie du die Rendite bei Denkmalschutzprojekten richtig kalkulierst, das hatte ich im Artikel “Immobilien-Analyse” schon einmal beschrieben.

b) Eigennutzung der unter Denkmalschutz stehenden Wohnung zumindest 90 % der unter Denkmalschutz fallenden Sanierungskosten über die nachfolgenden 10 Jahre steuerlich als Sonderkosten in der Steuererklärung gegenüber dem Finanzamt geltend machen kannst. Bei keinem sonstigen Konstrukt wäre das bei Selbstnutzung so einfach möglich. Nachfolgend eine Übersicht:

 

Eigennutzer

Kapitalanleger

Steuerliche BerücksichtigungSonderausgabenWerbungskosten
Gesetzliche Regelung§ 10 f EStG§ 7 h & i EStG
Besonderheit
  • 90 % der unter Denkmal stehenden Anschaffungskosten abzgl. Bodenwert sind als Sonderausgaben ansetzbar
  • Einzige offizielle Möglichkeit, trotz Eigennutzung den größten Teil des Kaufpreises steuerlich geltend zu machen
  • 100 % der unter Denkmal stehenden Anschaffungskosten abzgl. Bodenwert sind als Sonderausgaben ansetzbar
  • Um der Deklaration von Liebhaberei aus dem Weg zu gehen ist eine Prognoserechnung abzugeben, welche belegt, dass deine Wohnung sich innerhalb von 30 Jahren positiv rechnet
Abschreibungshöhe
  • Jahr 1 bis 10 jeweils 10 % der unter Denkmal stehenden Sanierungskosten abzgl. Bodenwert
  • Jahr 1 bis 8 jeweils 9 % der unter Denkmal stehenden Sanierungskosten abzgl. Bodenwert
  • Jahr 9 bis 12 jeweils 7 % der unter Denkmal stehenden Sanierungskosten abzgl. Bodenwert
Beachte
  • Die Folgejahre sind als Freibetrag in der Lohnsteuerkarte einzutragen und deinem Arbeitgeber mitzuteilen (§ 37 Abs. 3 Satz 6 EStG)
  • Damit du die Sanierungsanteil steuerlich geltend machen kannst, musst du zwingend die Wohnung vor Sanierungsbeginn erworben haben
  • Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang dazu beitragen, das Gebäude als Baudenkmal zu erhalten oder es sinnvoll zu nutzen (§ 7 i EStG); z.B. das Gebäude wird an moderne Wohnbedürfnisse angepasst und die Substanzerhaltung des Gebäudes auf Dauer sichergestellt (Abstimmung mit zuständiger Denkmalbehörde); Im Fall des § 7 h EStG (förmliches Sanierungsgebiet) müssen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen dem § 177 Baugesetzbuch entsprechen.

Kauf einer Wohnung unter Denkmalschutz oder im Bestand

Ob eine Wohnung im Bestand oder hinsichtlich eines Denkmalschutzprojektes erworben wird, ist final eine Antwort auf die Frage, welche rechnet sich nach allen Kosten und steuerlichen Aspekten besser. Zumindest ist bei einer Wohnung im Bestand der Kaufpreis im Verhältnis zu einer nahezu neuwertigen Wohnung unter Denkmalschutz geringer und somit der Eigenkapitalbedarf nicht so hoch. Weiterhin besteht kein Risiko von Bauverzögerungen, wenn eine Wohnung im Bestand erworben wird.

Vergleich Wohnung oder Mehrfamilienhaus

Prinzipielle Vorteile einer Wohnung ggü. einem Mehrfamilienhaus

Grundsätzlich besteht bei einem Mehrfamilienhaus das Problem, dass du nicht nur die Sahnestücken zu vermieten hast. Auch weniger beliebte Dachgeschoss-, Souterrain- und Erdgeschosswohnung sind zu vermarkten. Ebenfalls kannst du nicht zwischen Wohnungen zur Hauptstraße oder Garten filtern. Prinzipiell hast du also auch mit schwerer vermietbaren Wohnungen zu arbeiten.

Weiterhin ist ein Mehrfamilienhaus manchmal zeitaufwendiger beim Verkauf und der Verwaltungsaufwand höher. Die Eigenkapitalausstattung bzw. Vermögen-/Schuldenbilanz muss zwangsläufig höher und besser sein als bei einer Wohnung.

Diese Probleme hast du im Zuge des Besitzes einer einzigen Wohnung nicht.

Generelle Nachteile einer Wohnung ggü. einem Mehrfamilienhaus

Ein entscheidender Nachteil bei einer einzigen Wohnung ist natürlich, dass du aufgrund der WEG gezwungen bist, den festgelegten Instandhaltungsbetrag monatlich zu leisten. Kommt es zu einer durchführbaren Instandhaltungsleistung muss bei beiden Varianten zwar in die Tasche gegriffen werden, aber wenn du im Besitz eines Mehrfamilienhaus bist, kannst du bis zu diesem Zeitpunkt über die liquiden Mittel frei entscheiden. Bei einer WEG sind diese Mittel in der Instandhaltungsrücklage gebunden.

Weiterhin hast du im Zuge der WEG kein alleiniges Bestimmungsrecht und die Mehrheit gibt an, wann, was und wie.

Wohnung unter Denkmalschutz oder Mehrfamilienhaus

Weitere Gesichtspunkte nach den gerade aufgeführten allgemeinen Vor-/Nachteilen sind:

  1. Bei einem Mehrfamilienhaus (auch Wohnung im Bestand) kann nicht vom ersten Jahr nach Kauf munter Saniert und die Kosten als Werbungsaufwand geltend gemacht werden. Das heißt, die Kosten für Instandhaltung dürfen in den ersten 3 Jahren nicht mehr als 15% netto betragen, andernfalls musst du sie zum Kaufwert des Gebäudeanteils hinzurechnen und über die Abschreibungsdauer abschreiben. Neben der 15%-Regel in den ersten 3 Jahren dürfen weiterhin keine Maßnahmen ergriffen werden, welche eine Änderung des Wohnstandards zur Folge haben.
  2. Ab dem 4. Jahr besteht aber dann zum Vorteil des Mehrfamilienhauses die Möglichkeit, sämtliche Kosten für Instandhaltung und Modernisierung in voller Höhe in dem Jahr steuermindernd anzusetzen, in der sie entstehen.
  3. Beim Verkauf ist auf die Spekulationsfrist und den gewerblichen Handel zu achten. Auch hier hat ein Verkauf eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohnungen den Vorteil, da es als ein Objekt gesehen wird. Würdest du im Umkehrschluss auch nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren 6 einzelne Wohnungen in kurzer Zeit verkaufen, läufst du Gefahr in den gewerblichen Handel eingeordnet zu werden. Glaub mir, dass kann deine Profitabilität deutlich in die Knie bringen und ohne dich umzusehen machst du ein negatives Geschäft. Der Weg zum Steuerberater macht als vor allem im Bereich Immobilien Sinn. Achte darauf, dass der Steuerberater detailliertes Praxiswissen in diesem Segment hat, wo du unterwegs bist oder sein willst. Zu den steuerlichen Aspekten habe ich hier schon einmal detailliert beschrieben, wie die Rechtsprechung ist und auf was du zu achten hast.
  4. Bei der Sanierung eines Mehrfamilienhauses kannst du dir mehrere Angebote von Unterschiedlichen Fachfirmen einholen und entscheiden, was du wann und wie von wem machen lassen möchtest. Zwar mag der Verwaltungsaufwand höher, der Quadratmeterpreis für die Sanierung aber durchaus etwas günstiger als beim Kauf einer Wohnung unter Denkmalschutz sein.

Fazit

Ob Wohnung im Bestand, unter Denkmalschutz oder doch lieber das Mehrfamilienhaus? Jede Möglichkeit hat seine Vor-/Nachteile gegenüber dem anderen. Definitiv kann aber folgende Argumentation abgegeben werden:

  1. Bei viel vorhandenem Eigenkapital wäre ein Mehrfamilienhaus vorteilhaft
  2. Bei moderatem Eigenkapital eine unter Denkmalschutz stehende Wohnung
  3. Bei weniger Eigenkapital eine Wohnung im Bestand

Für die Kapitalanlage ausgeschlossen ist auf jeden Fall eine Wohnung im Neubau. Für den Eigennutzen wiederum, wenn das überhaupt sein muss, ist eine Wohnung im Denkmalschutzprojekt die beste Wahl.

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